记者 梁银妍

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近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。业内人士普遍认为，试点工作具有诸多亮点，为私募基金管理人提供了更加贴合市场实践的操作空间，有利于盘活不动产行业并探索新的发展模式。同时，其投资范围覆盖商场、写字楼、酒店等，将为公募REITs扩围打下良好基础。

上海证券报记者采访时还获悉，随着试点启动，不少私募基金管理人跃跃欲试，积极参与试点的筹备工作，从“募投管退”各环节加强能力建设，还希望能尽快打通与公募REITs发行相衔接的机制，并将试点的有益经验向全市场推广。

“量体裁衣”提供贴合市场实践的操作空间

记者获悉，此次不动产私募试点工作具有诸多亮点，为私募管理人“量体裁衣”，提供了更加贴合市场实践的操作空间。比如，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策；投资范围将特定居住用房纳入在内，对股债比的限制方面进行差异化安排；提高投资者准入门槛，投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主等。

高和资本执行合伙人、清华五道口不动产金融研究中心副主任周以升提到，本次试点推出时机十分恰当，业内倍感振奋，不仅是专业基金管理人，存量资产持有机构也很欢迎。试点采用“较高进入门槛、弹性监管”的模式，既能保证市场平稳运转，又能充分发挥机构活力，满足不动产领域合理融资需求。

鼎晖投资管理合伙人、鼎晖夹层业务创始合伙人胡宁表示，本次试点在监管层面给不动产私募基金“正名”，“量体裁衣”提供更加贴合市场实践的操作空间，提高了私募基金管理人参与不动产投资的竞争力和积极性。同时，试点将存量住宅、新型基建设施等纳入了投资范围，既为私募基金管理人通过市场化方式参与房企纾困提供了空间，也为私募基金管理人参与经济转型背景下具有高成长性的新基建领域指明了方向。

为公募REITs项目扩容打下实操基础

去年11月，证监会放开涉房企业股权融资，其中提到了“积极发挥私募股权投资基金作用”。此后，万科、保利等多家房企发布股权融资方案，希望获得增量资金。业内人士普遍认为，新增不动产私募投资基金试点，是推进“支持房地产企业股权融资政策”的进一步举措，将为房企融资带来更多增量资金，并为公募REITs项目扩容打下了实操基础。

申万宏源地产首席分析师袁豪提到，本次投资范围覆盖了存量商品住宅和商业（商场、写字楼、酒店），为公募REITs底层资产扩围打下基础，对商业资产盘活方面有实际操作层面的意义，有利于拥有商业物业的房企实现价值重估及资产盘活，改善房企的资产负债表，并优化商业地产的运营模式。

海通证券研究所所长助理、地产行业首席分析师涂力磊也表示，不动产私募投资基金试点的推出，将是房企股权融资渠道的有益补充，有助于聚焦开发项目的现金流周转和顺利实现“保交楼”任务，并引导更多各类型的社会资本甚至个人资金参与进来，进一步化解房企面临的资金困境。

私募基金管理人积极申请试点

权威数据显示，截至2022年末，中国证券投资基金业协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。记者了解到，随着试点启动，不少私募管理人跃跃欲试，积极参与试点的筹备工作，并从“募投管退”各环节加强能力建设。

“我们正在积极申请试点。”周以升提到，不动产私募基金是高度专业性的行业，需要产业经验和金融能力紧密融合。不动产私募管理人需要不断夯实投资能力、增值管理能力和退出能力，在“募投管退”全流程中实现均衡发展。

胡宁表示，私募管理人的能力建设，始终围绕着“募投管退”四个字来进行：首先，私募管理人要贴合市场，在试点框架下打造符合机构投资人要求的产品；其次，既要不断增强优质资产的辨别、筛选能力，更要重视风险控制，除了选择优质的赛道及交易对手，还要综合运用成本控制、现金流控制、资产隔离等方式对项目进行全方面风控，确保资产价值的顺利体现；最后，随着未来打通与公募REITs发行相衔接的有效退出机制，需要对公募REITs发展和运行有着更清晰的认识。