从政策调控到后疫情时代，商业地产的深入发展对众多房企来说，既是机会也是挑战。作为世茂“大飞机战略”的重要一翼，专注商业地产的世茂股份交出了自己的答卷。
8月20日，上海世茂股份有限公司召开2021年中期业绩发布会，世茂集团董事局副主席兼总裁、世茂股份董事许世坛，世茂股份董事、总裁吴凌华，世茂股份副总裁兼首席财务官张杰出席会议。
今年的业绩会上，世茂股份制定了“成为有独特影响力的商业地产运营商”的总目标，并着重提出了坚持以双轮驱动、轻重并举的两条主线，在提升四大能力的运营决心下，世茂股份做好了深入商业地产的攻坚策略。
“作为地产行业的一份子，我们会因势而为，顺势而为，基于宏观市场的环境和自身质量的情况稳扎稳打制定合理可行的目标，利用自己的优势提高发展韧性。”吴凌华对于业绩会上众多的问题和关注，表明了世茂股份的发展态度。
审慎理性，严守底线，吴凌华用这两个关键词概括了世茂股份上半年的企业表现。
自持商办持续发力
根据中期业绩报告显示，今年上半年，世茂股份营业收入119亿元，同比增长30%，其中房地产租赁收入6.53亿元，同比增长29%;房产销售方面，上半年签约金额166亿元，同比增长77%，完成年度销售签约目标的44%;土储方面，世茂股份上半年新拿三块地，分别在杭州，长沙，宁波，土地总价46亿元。
值得注意的是，世茂股份今年在租赁收入方面实现了突破，上半年公司实现租赁收入6.53亿元，较去年同期增长29%，创四年来新高。
虽然世茂股份近几年一直努力提升轻资产比例，但如今支撑公司运营的仍然是商场、写字楼和主题乐园这三条商业地产产品线。
报告显示，今年上半年，世茂股份整体的出租率上，商业项目提升了5%，达到94%的比例;写字楼项目提升了7%，达到整体的82%，其中累计销售同比增长61%，开业率达到98%;主题乐园则实现了过亿的销售成绩。
从今年新建成杭州智慧之门不难看出，写字楼无疑是世茂股份未来发力的重点，其在规划中提到，伴随着今年写字楼系统的全面升级，未来公司会在引入更多产业业态的基础上，下半年重点推动降空置，目标将商业项目空置率保持在5%以下。
除此之外，业绩会上引起最多关注的便是世茂股份今年上半年保守的拿地节奏，面对三道红线、集中供地等一系列调控政策的影响，世茂股份选择是审慎理性地参与，吴凌华表示，上半年所拿三块地的表现，既是世茂股份稳健拿地策略的体现也是商业地产发展规划的实践。
许世坛提到，世茂股份主要是做大型的综合体，这些大型的综合体也包括了现在行业里做的比较多的TOD。值得注意的是，世茂股份这三幅地块也均是TOD项目，并且位于世茂股份重点布局的强二线城市，吴凌华说，这高度匹配世茂股份围绕着轨道交通，自持商办的战略发展诉求。
正如首席财务官张杰所分享，虽然世茂股份上半年只拿到了三块地，但是15%的净利润让企业对下半年的销售目标充满信心。
轻资产是未来
此次业绩会上，世茂股份反复提起的另一关键词，便是双轮战略下的轻重并举。
在土地利润不断紧缩的现状下，轻资产已经成为房企发展的重要方向之一。世茂股份也不例外，在维持自持商业的基础上，正积极探索轻资产运营的增长之道。
去年，世茂股份已着力孵化轻资产运营平台，今年，其正式将轻资产赛道纳入两大发展主线之一。截止目前，世茂股份已经落地签约8个轻资产管理项目， “五十多个仍在洽谈中，十多个进入到比较实质的洽商阶段，相信在下半年应该会有所收获。”吴凌华在业绩会上向媒体和投资者分享了世茂股份的这一进度。
对世茂来说，轻资产是未来，吴凌华坦然道：“在现在的房地产调控之下，不单是我们，轻资产是所有的同行未来可能共同选择的发展方向。”，世茂股份在立足重资产商办的同时，更多地将前瞻目光放在发展运营和资管能力之上，想要通过以轻带重，以重促轻的策略加速推动公司向轻资产、平台化转型。
对此，吴凌华表示，正如重资产市场逐渐同质化一样，未来轻资产的市场也会出现同质化的极大竞争压力，相对应的，世茂股份也提出了多元为体，专业为用的竞争策略。吴凌华解释道，多元为体指商业形态是多元的，这会成为世茂股份固有的特点、特色和标签。除此之外，也要利用好集团“朋友圈”的优势，将轻资服务打造成全链条的服务体系，积极寻求非房背景企业的深度合作，加强跨行业的合作。
今年7月，世茂股份在杭州智慧之门项目中正式发布MWorks全新场景服务，依托于世茂股份现存的写字楼资源，MWorks是其写字楼轻资产化的试水，与此同时，成都世茂大厦定位能源产业，吸引中石油旗下公司入驻;南京雨花世茂智汇园引入科技龙头企业，打造IT产业聚集地等动作，都是世茂股份走向轻资产的积极动作。
以下为世茂股份2021年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：在房地产政策逐步加码的环境下，公司是否有信心完成全年的销售计划，公司对未来几年销售额的增长有没有新的目标和计划?
吴凌华：公司上半年销售签约166亿元，同比增长77%，完成进度44%，距离全年380亿的签约目标销售还有214亿元;刚刚过去的7月，我们累计签约销售196亿元，同比增长94%，完成进度是52%，距离全年的目标还有184亿元。
公司供货计划最大的几个月份是今年8、9、11月份，截至到6月底，公司拥有的可售库存是218亿元，下半年，计划供货是236亿元，合计拥有可售货值454亿元，去化率达到50%，我们就可以完成全年目标。
关于未来的业绩增长和计划，我们觉得国家推出一系列调控政策以来，地产行业的发展和政策一定是完全正相关的。未来高频微调会成为常态化的管理手段，作为地产行业的一分子，我们会因势而为，顺势而为，基于宏观市场的环境和自身质量的情况稳扎稳打制定合理可行的目标，利用自己的优势提高发展韧性。
现场提问：公司上半年拿了三块地，下半年是否会积极参与第二第三轮的土拍，除此之外公司还有没有其他多元拿地的方式?
吴凌华：股份和集团在上半年积极参与了土拍，关于投资取地，我们和母公司世茂集团一直都是一样的投资纪律，要严守底线思维，要有合适的价格获取匹配公司发展战略的资源。股份战略资源是以商办为主，同时希望轻重并举。除此以外，有两块有一定规模和体量的自持商业，它的位置在杭州和宁波，比较发达的城市，高度匹配世茂股份围绕着轨道交通，自持商办的战略发展诉求。
关于其他方式拿地，除了土拍以外，我们和母公司一直寻求和国内头部产业进行合作的机会，一直在洽商，如果有具体的成绩，我会第一时间向大家报告。同时，集团在发展中，我们一直在关注这些核心城市的城市更新的机会，我相信在这个过程中，我们也一定有很多的商办的空间和机会，最终也会积极地参与到其中。
现场提问：公司商业地产业务条线包含商场、写字楼和主题乐园，未来在发展上是否有所侧重，公司是否有具体规划?
吴凌华：针对不同的产品线，未来发展的策略是齐头并进，互相协同，有所侧重，未来主要还是以商业和写字楼项目为主，其中商业项目主要以世茂广场为主力产品线，写字楼以世茂大厦为主力产品，但目前为止，我们有7个在营的世茂广场项目，未来3-5年，陆续将有新的世茂广场产品在宁波、杭州、济南、肇庆、淄博、武汉等地相继入市，预计到2024年底会有16座世茂广场入市，截止目前有15个写字楼项目，其中8个处于在营阶段，剩下7个在2025年之前也分别会相应入市。
现场提问：能否介绍一下公司商场的轻资产管理输出业务有何进展，以及世茂股份做轻资产的优势在哪里?
吴凌华：截止到目前，公司已经落地签约了8个轻资产管理项目，其中3个是商业运营管理，1个是乐园运营管理，还有4个商办物业。物业的类型、合作模式、服务内容都是非常多元的，与此同时，我们目前还在洽谈的有50多个，其中有十几个进入到比较实质的洽商阶段，相信在下半年应该有所收获。
多样化的管理输出，就反映出在轻资产方面的特点和优势，总结为四个方面：第一、全产业链的管理能力，我们有一个相对比较专业化的管理团队;第二、多元的产品阵营;第三，我们的合作模式是比较灵活的，轻资产主要的形式有管理输出，有委托管理，还有整租模式;其实还有我们集团的支持，集团的支持会是我们轻资产业务拓展的重要优势。
现场提问：伴随着世茂写字楼体系的升级，此前曾强调过会加强轻资产运营的能力，能介绍一下今年世茂股份在轻重并举有什么具体的策略?
吴凌华：在现在的房地产调控之下，不单是我们，轻资产是所有的同行未来可能共同选择的发展方向，我们的竞争优势一句话总结为多元为体，专业为用。多元为体，指的是我们商业形态是多元的，它会成为我们固有的一个特色和标签，这既表现在我们的产品形态，也表现在我们重资产的产品结构。
专业化指的是，第一地域专业化。我们希望在一些重点城市和区域要倾注资源，实现以点带面，以面带全，深耕发展。第二，产品和业态的专业化，我们希望集中把某一类型的产品做好，做出特色，我们有个策略，就是和一些业态中的专业公司来洽谈长期的战略合作，来赋能共同发展。第三，能力的专业化，不断通过我们自有的项目和对外拓展项目锻炼能力。寻求和产业链合作中，与非房背景的垂直类的企业进行合作。
现场提问：请问公司五年规划中合同销售和租金的增长目标在当前政策下有无变化?
吴凌华：原来制定的5年销售目标，是对未来这个行业政策的一个预判，现在面临的政策和市场环境发生了根本性的变化，今年我们有信心全力以赴完成既定的40%的业绩增长目标，也就是380亿的销售，明年以及往后，我们希望结合现在的市场环境，结合市场的整体的情况，我们再做认真详细的测算，再给大家报告。
