8月20日，银城国际发布2021年上半年业绩。

截至2021年6月底，银城国际收益约为人民币37.89亿元，同比减少约16.8%;溢利约为人民币2.98亿元，同比减少约0.5%;母公司拥有人应占溢利约为人民币8040万元，同比减少约21.5%。

期内，该集团连同合营企业及联营公司的合约销售金额约为人民币165.36亿元，较2020年同期的61.23亿元增加约170.1%;合约销售建筑面积约为81.16万平方米，较2020年同期约增加约141.3%。

一位参加了当日投资者会议的分析师透露，管理层对公司今年上半年销售业绩十分满意。过去，银城国际销售基本都是以下半年为主，上半年只占1/3，而今年这种局面发生了改变，做到了时间过半、销售过半。

从销售分布来看，南京和杭州两地是绝对主力。上述165.36亿元的销售额中，位于南京和杭州的项目总计贡献销售金额超过人民币115亿元，约占总合约销售金额的69.5%。

其中，南京金陵玖园、云望府，杭州观湖之宸、青山湖畔这四个项目合计贡献约占上半年总销售额的59%。

值得注意的是，上半年银城国际平均销售价格出现了明显下降，由2020年同期17550元/平方米下降至13137元/平方米，下降幅度达25.1%。

中报显示，平均售价明显下降主要是由于惠山国际社区、荟见未来及樾府等占结转收益比重较大的项目确认的平均单方售价较低所致。

均衡化、多元化扩储

对于上半年销售突飞猛进的表现，据上述分析师透露，主要得益于公司在投拓方面的均衡，包括时间均衡、区域均衡。

据观点地产新媒体了解，银城国际1993年成立于南京，2005年首次走出南京进驻无锡，近年来公司逐步将触角伸向长三角各城市，区域布局逐渐均衡化。

截止到2021年月6月30日，银城国际在全国10个城市拥有58个项目，总建筑面积约757.74万平方米。其中，南京占比36.8%，无锡占比11.6%，杭州占比21.5%，温州占比8.4%。

进入2021年，银城国际未放缓布局长三角的脚步。2月，公司首入江苏淮安，联合泽瑞房地产开发有限公司开发清江浦区北京南路西侧、解放西路北侧地块，项目总建筑面积约13万平方米。

半年报显示，2021年前6月，银城国际累计获得12幅地块，合约地价约为人民币130.27亿元，新增土地储备建筑面积约240万平方米，主要位于南京、无锡、杭州等长三角城市。

从拿地方式看，银城国际扩储手段逐渐多元化。除了传统招拍挂外，公司加强了收并购、产业勾地等渠道扩展土地储备，其中收并购项目占据上半年新增土储四分之一。

扩储方式多元化也导致公司上半年平均购地成本出现明显下降，数据显示，2021年前6月收购地块平均成本由2020年同期9910元/平方米下降至5396元/平方米。

不过，由于上半年大量扩储，参会分析师指出，集团下半年将放缓投拓、紧抓回款，以满足拿地销售比控制在40%以下的监管要求。

据观点地产新媒体了解，银城国际此前公布的2021年全年销售目标为300亿。按照该数字计算，今年的拿地金额将控制在120亿之内。然而，公司上半年拿地已耗资逾130亿，超过了40%的监管线。

毛利率与三道红线

随着房地产暴利时代成为往事，毛利率下行已是行业内一大趋势。

银城国际也不例外，近年来该公司公司毛利率低于行业平均水平，2020年度更是降至五年来新低，仅为10.8%。

究其原因，此前2016年、2017年南京土拍市场上，银城拿了不少现房销售地块。现房销售意味着开发商必须拿到竣工备案表，通常会比目前延期一年或更长时间回款，这对扎根南京的银城国际来说无疑是一大考验。

由于结转现房项目的规模较大，所占用银行融资时间较长，带来的利息成本较高，该部分利息会计入项目成本，导致项目毛利较低;同时，因为现房项目整体占比较高，从而拉低了银城国际整体结转收益所对应的毛利率。

不过，自2018年下半年起，南京取消“现房销售”政策，再加上公司扩大长三角其它城市布局，银城国际毛利率情况正逐步改善。

截至2021年6月30日，银城国际实现毛利约为人民币6.89亿元，较2020年同期减少约3.4%;毛利率约为18.2%，较2020年同期增加约2.5个百分点。

半年报披露，毛利率增长是受南京荟见未来项目、徐州致享城及无锡惠山国际社区毛利率较2020年同期确认项目的毛利率较高所致。

据参会分析师透露，为了提高毛利率，银城国际内部也提高拿地投资要求。管理层表示：“将在保证毛利、净利和去化率的基础上拿地。具体而言，毛利要控制在18%-20%，净利控制在6%-8%。”

此外，根据财报可以看出，过去半年来银城国际做了一些降负债的动作。

截至2021年6月底，银城国际有息债务总额为157.13亿元。其中，短期借款47.38亿元，占比约30%，而2020年末为39%，长短债结构改善;现金及银行结余约55亿元，未使用的银行授信额度119亿元。

融资构成以银行借款为主，总额约115.5亿元，占比约73.5%，平均利率约为5.4%，信托及其他金融机构借款占比11.7%，美元债占比14.8%。

同时，银城国际发债成本逐渐降低，今年3月成功发行票面利率11.8%的1.65亿美元优先票据，相比于2020年6月和10月发行时的利率12%有所下降。

三道红线方面，该集团踩中净负债率和剔除预收账款后资产负债率两条红线，为橙档房企。其中，净负债率相比于2020年底出现明显增长，由151%增加至196.3%;剔除预收账款的资产负债率较2020年底下降0.1%至83.9%。

上述分析师告诉观点地产新媒体，银城国际计划在2021年底将净负债率降至100%以下，实现两条红线达标;并在2022年全面通过三条红线，进入“绿档”。

对此，管理层提出，下半年销售端将加大销售回款力度;投资端将放缓投资步伐，巩固现有区域优势;而财务端将不断地对于保利润降负债做出要求，滚动排布公司融资规模，对每一个项目的作出要求(包括融资利率、偿还借款的期限要求)，以达到融资规模不会进一步扩张，短债的结构会进一步优化。

同时，公司也会增加安全垫，确保流动性稳定。