过去半年时间，荣盛发展管理层鲜少出席公开活动或公开表态。
因此，有关荣盛发展上半年的业绩表现、下半年的工作重心、中长期的铺排策略……或许只能通过业绩报表去透析。
8月19日晚间，荣盛发展公布了2021年中期成绩单。
从数据上看，这家河北房企的业绩同样可圈可点。2021年上半年，该公司营业收入342.24亿元，同比上升30.85%;归属于上市公司股东的净利润25.33亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润26.15亿元。
销售方面，2018年，荣盛发展首度跻身千亿房企之列。随后两年，该公司销售规模再上新的台阶，2021年上半年录得合同金额599.22亿元，同比增长24.26%，完成年度签约计划的46.09%。
但近两年，房地产行业在转型、分化的节骨眼上，查漏补缺的愿景远远大于继续冲规模、求扩张。
有投资者告诉观点地产新媒体，在8月20日下午召开的2021年中期业绩投资者会上，荣盛发展董事长耿建明表示，公司要放弃规模、审慎投资，做好长期的思想准备。
销售与拿地
1995年，耿建明下海创立建筑公司荣盛实业有限公司，在南京开发了第一个房地产项目。在南京积攒经验后，耿建明并未留在长三角深耕，而是将目光放在了“环京一带”。
次年，荣盛发展在河北廊坊成立，当时，廊坊、承德、沧州、石家庄、唐山等河北省内城市成为了这家房企深耕和重仓的地区，随后经多年发展，因这家房企在河北不少城市销售排名、土储排名靠前，市场将其称作“河北王”、“环京一哥”。
2016年4月初，以河北廊坊为代表的环京城市开始实行住房限购和差别化住房信贷政策，随后环京区域城市限购政策纷纷落地，直接影响重仓河北的荣盛发展。
2020年疫情突然袭来，环京地区楼市在调控与疫情双重打击下，愈发艰难。
有投资者转述称，荣盛发展副总裁秦德生在业绩会上坦言，环京市场这一轮下行周期受到政策和疫情的双重叠加，影响相对大一些，时间也比较长。
尽管如此，荣盛发展并不悲观，该公司管理层亦提到，环京地区政策短期来看趋于平稳，需求端由刚需、改善客群占主导地位，整个市场已经基本重新回到一个相对健康和平衡的状态，更重要的是，荣盛发展各区域的销售业绩越来越均衡，抵御风险的能力进一步增加。
以上半年数据为例，期内，荣盛发展签订商品房销售合同面积516.71万平方米，同比增长19%;合同金额599.22亿元，同比增长24.26%，完成年度签约计划46.09%。结转项目面积331.54万平方米，同比上升56.28%;结算收入315.78亿元，同比上升39.48%。
从销售金额看，过去几年，荣盛发展来自河北省区域的销售收入均占大头，但上半年该公司长三角销售占比达到了36.2%，京津冀为27.7%，中西部占比18.8%，珠三角以及其它区域占比17.4%，意味着长三角区域销售业绩超越过往的主力军京津冀地区。
秦德生也提到，长三角区域销售业绩明显提升，目前集团各个区域实现了业绩的均衡贡献。
荣盛发展各区域的业绩表现是个案吗?未来的发展趋势如何?
所谓“兵马未动，粮草先行”，土地储备往往决定了房地产企业未来两到三年的销售表现，因此，不妨从其土地储备着手观察。
财报透露，期内，荣盛发展新增土地28宗，规划建筑面积302.86万平方米，补充货值是445亿元，上半年购地金额123.4亿元，土地成本4074元/平米。其中，长三角城市群新获取土地占比达到39.2%。
截至报告期末，荣盛发展土地储备建筑面积3741.25万平方米，货值4014亿。京津冀货值占比40%，中西部区域占比18%，长三角区域占比21%，大湾区占比5%，其它区域占比14%。
有投资者透露，该公司副总裁林洪波表示，未来在土地投拓上，京津冀地区会控制比例在30%，长三角稳定保持在30%至35%，大湾区、中西部则确保在30%左右。
他提到，公司未来将重点聚焦市场占有率，提高单个城市的业绩贡献，对管理能力强、市场基础好的区域或者城市公司重点投资。
利润与负债
2021年上半年，荣盛发展实现营业收入342.24亿元，同比上升30.85%，归属于上市公司股东的净利润25.33亿元，同比减少14.02%，期内毛利润88亿元，毛利率25.8%，净利润29.05亿元，同比上升0.5%。
在各地区限价、限购政策下，房地产增速放缓、利润下滑已经成为全行业的共识，未来亦难于重回以规模实现高利率的时代。
尽管如此，荣盛发展对于企业利润、毛利率仍旧十分看重，投资者告诉我们，管理层在会上提到，未来将通过成本管控、投资管控等多方面要求，改善利润指标。
同时，管理层预计今年公司毛利率约为20%-25%，未来会保持中上水平。
近两年，房企资金链暴雷事件频发，加之接连出台的“三道红线”和银行“两道红线”，资本市场愈发关注企业的现金流、负债水平。
就在今年6月，坊间亦传荣盛发展发生商票兑付风波、美元债大跌的消息。在业绩会上，耿建明澄清表示，荣盛发展过去没有、现在不会有，将来同样不会出现任何违约事件。
数据显示，报告期末，荣盛发展融资余额678.95亿元，其中成本最低的银行贷款396.49亿元，占比达到58%，债券占20%，信托类借款占比下降至13.8%，债务结构得到进一步优化。
截至6月末，荣盛发展负债总额为2353.23亿元，有息负债规模为679亿元，较2020年年底下降了52亿元，期末资产负债率80.16%，现金短债比是1.16，净负债率是66.5%，由原来的橙档回归绿档。
据管理层透露，上半年，该公司总体偿还债务239亿元，其中包括到期贷款以及债务置换，下半年到期债务还剩119.1亿元，目前货币资金达到291.67亿元。
投资者转述称，景中华提到，公司上半年全口径销售回款达到490亿元，下半年计划回款560亿元，根据公司保守测算，下半年回款能够满足各项偿债和支付的需求，同时该公司也会预留部分资金兑付2022年到期的债务。
从业绩表现到未来投拓布局、财务数据、偿债计划……投资者表示，不到一个小时的业绩发布会，管理层给了投资者们一个定心丸。
关于后续的发展任务及策略，上述投资者提到，耿建明在会上提到两个点，其一，紧跟政策步伐，努力降负债、去杠杆，努力做好销售、提升服务质量、建造质量、高效运营;其二，加紧要去库存，抢抓回款。
