对于2019年河南房企正商实业有限公司(下称“正商实业”，00185.HK)的业绩突出，其财务总监兼公司秘书郭柏成，在今年4月3日的业绩会上略带激动说道：“2019年的业绩是集团自2015年从事房地产业务以来交出的第一张最亮眼的成绩单。”
财报显示，2019年，正商实业收入88.87亿元，同比增长约1378%，公司拥有人应占溢利约为11.52亿元，同比增长约3742%。而除了业绩大增，正商实业明显的土储不足、配股融资还债等也成为大家关注的话题。
2020年5月8日，第三次配股融资的正商实业，拟计划将九成款项用于偿还贷款，剩余10%拟用于一般营运资金。
那么当下，尤其在整体债券市场相对宽松的大环境下，正商实业为何选择配股融资?配股融资还债操作背后有哪些利弊?同时，正商实业今年预投140亿元，在企业制定扩张策略的同时，将如何平衡扩张中出现的负债问题? 针对上述投资者者关注的问题，《投资者网》致电正商实业传讯部门，至今未得到回复。
配股融资“双刃剑”
5月8日，正商实业发布公告，拟以配售价每股配售股份0.33港元向不少于六名承配人配售新股最多不超12.35亿股，配售事项的最高所得款项总额估计约为4.011亿港元，其中90%拟用于贷款偿还及10%拟用于一般营运资金。
实际上，这是正商实业自2015年借壳上市以来，进行的第三次配股融资。公开资料显示，第一次配售发生在2016年5月，尚未更名的正恒国际向8名认购人配售约7.95亿新股，筹资1.59亿港元;第二次配售发生在2019年5月，正商实业向股东配售41.18亿新股，占扩大后股本约40%，筹资15.65亿港元，而第三次就是今年5月8日。
2020年，受新冠肺炎疫情影响，房企一季度的资金运营承受较大压力，但与此同时，国内债券市场环境相对宽松，房企融资成本略有下降。据Wind数据显示，2020 年 4 月，房企信用债融资规模 1081.9 亿元，环比增加 6.4%，同比增加 74.9%，4 月份房企信用债平均票面利率为 3.91%，也环比下降 0.22 %。
而在融资环境放松、利率下降的大环境下，正商实业为何选择配股的方式进行融资?此举对公司发展有何利弊?
“鉴于目前市况，配售事项筹集额外资本以偿还于本年底期间借款，改善流动资金和资产负债比率，并认为不会有额外利息负担。”正商实业对此表示。
“利率下降开启宽松融资的环境，当前各类资金总体上会逐渐宽松，对于企业的融资是具有积极意义的，通过此类配股的做法，很大程度上能够带动企业融资的改善，而且本身也不会带动太多的负债数据上升，所以某种程度上类似配股融资做法较好。当然这也会稀释股权，而且企业要防范销售业绩降温的风险，这对于融资计划是有冲击的。” 知名地产分析师严跃进向《投资者网》表示。
另外，一位地产领域的人士指出，配股融资得从两方面分析，首先原股东层面，一般是不欢迎的，主要在于当配股实施后，股票除权、股价下跌，若原股东不参加配股，将需要承担市值下降的损失;但对于大股东而言，配股融资长期来看，或更受益。正商实业母公司正商集团近几年一直有意向正商实业注入资产，配股后可加快进度，同时，资产注入预期提升，将有效提高上市公司的整体估值。
2019年年报显示，正商实业总负债482亿，资产负债率录得92.81%;借贷总额由2018年的257.5亿元涨至约286.8亿元，其中，短期债项录得144.51亿元、同比增长295%，长期债项录得132.82亿元，同比增长51.92%。具体到即期债务，其一年内到期的银行及其他借贷为69.6亿元，较2018年的36.6亿元同比翻了近一倍;年末现金及现金等价物结余32亿元，明显无法覆盖年内到期债务。
140亿拿地“补短板”
与同规模的房企相比，正商实业约954万平方米的土地储备相对处于行业弱势。据公开资料显示，截至2019年年底，同等规模的首创置业、大悦城控股的土储面积分别为1661万平方米、1300万平方米;甚至以排名靠后的德信中国为例，其土储面积也达到1342平方米，如此看来，正商地产的土地储备明显不足。
数据显示，2017年，正商实业由公开市场所获取的土地高达14宗;2018年，正商实业全年通过收购、招拍挂等方式获得51宗地块。2019年正商实业以38亿元收购了10宗土地，新增土地面积约46万平方米，总建面113万平方米，目前在该企业的土储中，73%位于郑州，少量则分布于武汉、北京。
2019年明显感到土储不足的正商实业，在业绩发布会上表示：“2020年公司计划投入140亿元拿地,50%-60%用于旧改,另外一部分用于招拍挂。在区域布局上，重点仍在郑州及周边城市，并加大在一线和强二线城市布局住宅开发。”同时，在旧改方面，正商集团资本证券部总经理张勇表示：“因正商集团支持，更倾向于与政府合作拿地。”
实际上，截至2020年5月27日，正商实业的拿地金额合计不到9亿元，而在旧改方面，目前仍无动作。据公开资料显示，2月21日，正商实业3.51亿收购河南新密两宗宅地，总占地面积7.9万平米;4月23日下午，正商实业以0.96亿元竞得河南信阳淮滨县一宗土地，总占地面积约5.38万平方米。
针对今年旧改预投超70亿元的策略，严跃进向《投资者网》表示：“类似旧改拿地往往是地段相对优的区域，往往后续后劲比较强，所以企业会考虑类似拿地。而传统招拍挂拿地本身面临更多的竞争，所以这也是部分企业所担心的内容。若是可以通过旧改拿地，那么有助于补充更丰富的土地储备及企业后续业务的推进。尤其是正商这几年持续性做规模，所以类似拿地多元化符合其战略思路。”
“由于招拍挂市场拿地竞争激烈，近年来，大型房企纷纷转向旧改这块‘香饽饽’。但旧改虽然利润高，却对开发商资金、运营能力及周期性长考验极大，因此，债务较高的正商实业能否从旧改中获得土储及高利润，未来还有待时间的考证。”上述地产领域业内人士认为。
