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现在的楼市，估计很多炒房客做梦都没想到，曾经卖房时候高高在上的姿态，在一次次的下跌中被震碎，楼市的萎靡给了越来越多的刚需以信心，买房人是顾客，顾客就是上帝也不再是一句口号了，稀缺的买房人真正的要当一回主人了，雄起的态势在房价阴跌潮中愈来愈明显，而库存的高企带给业主们的不仅是恐慌的抛售潮，更给了刚需等待的信心，救市政策没啥质的变化，但是大家的心态却在一直变化，购房的天平也在持续向买房人倾斜了，2021年的时候是三四五线最先下滑，去年是部分二线顶不住，今年很多强二线甚至一线也拉胯了，买房人现在到底强势到什么程度了，今天咱们好好聊聊。

大家好，我是谢晖。现在的楼市可以说是半市场经济了，在救市政策不起明显刺激作用的情况下，就靠市场自我调节了，而业主就是调节的最显著载体，业主在想什么，在做什么，咱们都看得一清二楚。先看看各个城市的挂牌量，拿北京来说，根据诸葛找房的统计，截至6月底北京二手房挂牌量已近20万套，据中原地产研究院统计，6月北京二手房住宅网签11607套，环比下降%，成交量已跌至今年3月的一半，而此前4月和5月的数据分别为13928套、12982套，北京的荣枯线是万套，都在这个数量之下。

上半年整体的二手成交达到了84332套，同比上涨了21%，而且这个成交量还是依靠以价换量才达到的，拿东四环的八里庄北里小区来说，42年的楼龄了，距离十里堡地铁站300多米，算是地铁盘了，目前贝壳上挂牌有140套，从该小区一套56平方米精装两居室来看，6月初挂牌价为305万元，而同类户型房源在今年2月的成交价基本在360万元以上。还有朝阳区的八里桥南院，60平方米的两居户型，2月挂牌价为245万元，截至当前已降至227万元，现在的价格还能再商量。

大家可能觉得北京的房子怎么可能降价呢，在楼市上涨的时候确实不可能，但是现在已经是是不争的事实了，特别是很多的老破小和外围的郊区房子，即使是在最核心的地段，也逃不出最先下跌的命运。根据麦田房产的说法，目前北京挂牌的房源中，50%的房源楼龄都是超过20年的老房子，而这些老破小的流动性正在变得越来越差，因为多数业主都在比较早买的房子，都有较大的利润空间，能够承受的起降价的内卷，因为房子卖的出去才是钱，卖不出去只能成为固定资产。

而博拆迁的希望也越来越渺茫，加上未来房地产税的可能出台，有钱人也会加紧将差一些的房产进行套现或者置换，但是买家也不是傻的，一个小区看个几套甚至几十套都很正常，看完了也不急着出价，或者出一个很低的价格给业主，如果有业主急需用钱或急着换改善房，迫于无奈会多次降价卖房，也就进一步拉低了小区的下限，其他业主看到那也慌了，碰到合适的接盘侠就会尽快出手或者让利了。

再说杭州，在过去杭州业主那是非常的强势的，在二手房交易时所产生的中介费和税费，大多由买家来承担，这样的操作多年以来几乎已经形成惯例。而截止6月底，杭州二手房挂牌突破28万套，其中万套房源挂牌周期在1年以上。最近接踵而至的交付潮又为库存量居高不下二手房市场再添压力。进入5月后市场整体呈现疲软态势，成交量下降到了6885套，6月份成交量持续下跌，跌破5000套。而上半年总成交在3万多套，但是这背后却是中介数千万次的带看才形成的，根据杭州德祐的一位中介说到，现在二手房成交太难了，之前带看20次能成交1套，现在部分冷清的板块带看近千次才能成交1套，千分之一的成交概率，换做你是中介，估计你都不愿意带看了，意味你一个月可能都开不了一单。

现在买家就是不断的按兵不动的试探，而卖家也是花尽了心思了，有杭州业主直接组建了一个卖房群，里面都是中介，并告诉进群的中介们，只要带看一组客户可奖励30元的红包，如果成交还有其他更大金额的红包奖励。因为对于业主来说，带看才是卖房的最高效方式，但是越来越多的买家都开始只说净到手的价格了，中介费和税费全都房东出。当然，房东其实也愿意了，因为跟高利率和未来跌价相比，中介费对业主来说还是可以割的肉。

所以现在的楼市，留给很多老破小的时间确实不多了，不舍得降价的话只能一直套在手上，而留给购房者的空间却越来越大，如果你是买房人的话，尽量选择地段好的次新房，如果实在是预算有限，那就直接给个骨折价，也不用承担中介费和税费，让业主自己内卷价格，就像当初好多组客户一起去看房一样，现在角色互换，当初吃进去的肉业主也要吐出来很多了，否则的话，以后难卖房的就变成你自己了。