2022年04月15日 20:49:11
作者 | 苏影
编辑丨卢泳志
来源 | 野马财经
董事长陈嫣妮辞职4个月后，卧龙地产（600173.SH）在近日交上了成绩单。
1月13日，卧龙地产发布年报，2021年实现营业收入25.03亿元，同比增长9.73%；净利润4.77亿元，同比下降1.52%，而这已经是卧龙地产连续三年净利润下滑。
图片来源：卧龙地产年报
事实上，卧龙地产的增收不增利困局由来已久，2015年陈嫣妮接班后，曾通过向游戏领域跨界寻求新的业绩增长点。
而陈嫣妮离职后，董事长一职由老臣王希全接棒。今年1月，卧龙地产宣布收购了一家矿业公司。频繁跨界的卧龙地产这次能走出业绩困局吗？
“七年之痒”，业绩过山车
陈嫣妮出生于1982年，是卧龙地产创始人陈建成之女，毕业于伦敦帝国理工大学Tanaka商学院，金融研究生学历。2015年初，56岁的陈建成表示因年龄原因辞去董事长职位，扶持女儿接班。于是，33岁的陈嫣妮正式掌权卧龙地产。
事实上，早在接班之前，陈嫣妮就已经进入卧龙集团历练。2007年-2014年，陈嫣妮先后担任上海卧龙国际商务股份有限公司财务总监、卧龙电气集团股份有限公司董事、上海卧龙国际商务股份有限公司副总经理、卧龙控股集团有限公司董事长助理等多个职务。
而陈嫣妮接班之前的2014年，卧龙地产的经营业绩也一度达到了阶段性峰值，营业总收入19.43亿元，同比上涨91.07%；实现净利润2.54亿元，同比增加303.15%。
卧龙地产表示，2014年，武汉地区整体销售形势较好，公司加大了销售力度与回款力度。与此同时，卧龙地产还有12.52 万平方米土地被武汉市政府以税后净价5.48亿元收储，这也是导致当年业绩上涨的原因之一。
陈嫣妮掌权后，卧龙地产的营收开始下滑，2015-2016年，卧龙地产的营业总收入分别为15.3亿元和14.03亿元，同比下降21.27%和8.3%。
2017年，通过收购多元业务公司并表，卧龙地产在主业房产销售及物业管理收入均下降的同时，实现了业绩正向增长，以15.58亿元的总营收较上一年增加了11.07%。当时，卧龙地产的净利润也大幅上涨345.28%，为3.56亿元。
不过，多元业务带来的业绩增长并没有持续太久。2019年以后，卧龙地产依然陷入了增收不增利的困局。
财报显示，2019年-2021年，卧龙地产的营业收入分别为19.21亿元、22.81亿元、25.03亿元，三年连续上涨；但同期，其净利润则分别为5.11亿元、4.84亿元、4.77亿元，持续走低。
此外，2021年，卧龙地产的销售毛利率为33.87%，2020年这一数字为48.93%。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示，卧龙地产增收不增利是房企2021年业绩表现的一个剪影，导致这种现象的原因主要有：第一，前两年高价拿地的影响直接作用到近两年的利润空间上，同时在限价等政策的制约下，房企整体处于一个低利润阶段；第二，基于资金压力和业绩压力，为加速资金回笼，房企的促销动作较多，拉低了利润水平。
在卧龙地产业绩方面不大理想的同时，接棒的二代掌门人陈嫣妮也没能度过“七年之痒”。2021年11月30日，卧龙地产公告，董事长陈嫣妮因工作变动原因，已经递交了辞职报告。
跨界网游，业绩“变脸”
回顾陈嫣妮接班后的几年，卧龙地产最典型的业务变化就是跨界网络游戏。
陈嫣妮掌权第二年，2016年，卧龙地产开始向游戏领域布局。当年7月底，卧龙地产拟以44.09亿元的价格收购墨麟股份97.71%股权，后因战略规划分歧在同年11月宣布收购失败。
不过，一次收购失败并未影响卧龙地产进军网络游戏的决心。
2017年1月，卧龙地产以1.09亿元拿下了广州君海网络科技有限公司（下简称“君海网络”）13%股权，成功在游戏领域进行布局。两个月后，卧龙地产又提出将收购天津卡乐全部股权，不过该起交易于同年5月官宣终止。
收购天津卡乐失败后，2017年6月，卧龙地产又对君海网络进行加码，并以6.42亿元再次拿下了38%股权。
君海网络成立于2014年，是一家专注于手机游戏研发、发行和运营服务的公司，当时已发行《剑仙缘》《全民百战》《通天西游》《青云诀》等多款手机游戏。
当时，卧龙地产对新业务赋予了不少期待，甚至还提出了房地产开发与网络游戏双主业发展的战略模式。
2017年-2019年，君海网络则分别以1.46亿元、1.92亿元、2.3亿元的扣非归母净利润回复了卧龙地产，三年均超额完成对赌业绩。
但业绩承诺期满后，君海网络的业绩却突然变脸。财报显示，2020年，君海网络归母净利润亏损1.73亿元，同比下降 173.01%，影响卧龙地产净利润-8623.1万元。
图片来源：卧龙地产年报
卧龙地产介绍，君海网络业绩波动主要是受复工复产延期影响，新游戏上线延期，老游戏流水下降，而研发成本、销售费用却在增加。
值得注意的是，在此期间，2018年11月，卧龙地产曾对外出售了君海网络2%股权，并表示交易完成以后，网络游戏将不再作为公司产业发展方向。2021年1月，卧龙地产进一步出售了君海网络3%股权，作价5351.87万元。
财报显示，2021年，君海网络的净利润为0.19亿元，实现扭亏为盈。截至目前，卧龙地产还持有君海网络46%的股权。
事实上，在一众房企中，钟情于网游的地产二代不在少数，此前万达集团董事长之子王思聪、合生创展创始人长子朱一航都曾在游戏领域深度布局。
但与陈嫣妮不同的是，二者除了投资游戏研发公司外，还对电子竞技情有独钟，旗下战队IG和EDG则分别在2018年和2021年拿下英雄联盟S赛冠军奖杯。
对此，易观分析师廖旭华曾对《南方都市报》表示，电竞本质是新兴商业，虽然其商业模式比传统体育更有发展空间，但目前电竞的赞助价值开发、利益分配等环节还比较初级。
此外，《2021年中国游戏产业报告》介绍，2021年，我国游戏市场虽然收入依然保持增长,但在宅经济效应逐渐衰减、爆款产品数量下滑影响下，增幅较去年同比缩减近15%。同期，我国游戏用户规模为6.66亿，同比增长0.22%，用户数量也趋于饱和。
老臣上位能否破局？
尽管网络游戏并未实现卧龙地产的“双业务并举”战略，但卧龙地产对多元化的追寻仍未停止。
今年1月11日，卧龙地产提出将收购上海卧龙矿业有限公司100%股权。
上海卧龙矿业有限公司是卧龙电驱（600580.SH）的全资子公司，卧龙电驱与卧龙地产一样，公司实控人均为陈建成。
而该笔交易总价款为6800万元，增值率近60%，作为关联方的交易对手未设置任何业绩承诺。因此，收购公告发布仅一天，1月12日，卧龙地产就收到了上交所的问询函。
对此，卧龙地产回复，此次交易设置盈利补偿机制，未来三年如果标的公司经审计净利润低于预测数额，出售方控股股东将作出现金补偿。同时，本次交易还存在两位内幕信息知情人敏感期买卖股票的情形，但相关人员表示未利用内幕信息进行交易，并已承诺将股票交易收益全部上缴给公司。
除了收购事项遭问询外，年报发布前，卧龙地产的高管变动也较为频繁。
去年11月，在陈嫣妮卸任董事长的前一周，卧龙地产公司董事、财务总监兼董事会秘书马亚军也递交了辞职报告。
同年11月30日，卧龙地产召开了董事会，选举王希全为公司新任董事长。今年1月11日，娄燕儿、王海龙被委任为公司董事。资料显示，几位新任职的成员均为卧龙集团的老臣。
图片来源：Wind
老臣上任，卧龙地产的业绩困境仍有待解决，而卧龙地产在拿地方面表现却并不积极。财报显示，2018年-2021年四年期间，卧龙地产仅新增了3宗土地。而从整体土地储备来看，卧龙地产的项目主要分布在二三线城市。
梁楠分析，土储对于房企来说是很重要的生产原料，卧龙地产保守的拿地动作将会对后期的区域布局、项目正常开发及运营产生一定影响，销售去化也面临着挑战。同时，卧龙地产频频“跨界”拓展多元化业务，而在不熟悉的领域进行投资，未来发展也具有较大的不确定性。她表示，卧龙地产应聚焦企业优势领域，优化资源配置，以保证企业具有较为稳定的收入来源。
从游戏到矿业，卧龙地产的跨界之路，一直走的坚定而果敢，但此类跨界是否真的是一步好棋，还需要时间来证明。
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