2022年04月24日 17:09:12
作者 | 卢泳志
编辑丨高岩
来源 | 野马财经
有江湖的地方，就有派系。
中国房地产市场风起云涌20多年，从最初的“华南五虎”，到后来迅速崛起的闽系“黑马”，再到沪系、京派、川渝……地产江湖已经形成群雄逐鹿之势。
在北京周边，有这样一群房企，他们隶属于河北省，却有一个特殊的名字——“环京房企”，其代表房企有华夏幸福(600340.SH)、荣盛发展(002146.SZ)、隆基泰和，并称为“河北三杰”。
另外，还有一些河北籍房企，虽然没有全国化布局，但却在当地“割据一方”。如今，环京房企已经出具规模、自成体系，可以与粤系、闽系等分庭抗礼。
然而，由于政策、疫情等影响，环京楼市进入低迷状态，再加上地产行业持续寒冬，环京房企迎来艰难的“黑铁时代”。那么，目前环京房企的生存现状如何呢？
从“河北三杰”到“难兄难弟”
提起环京房企，曾跻身房企10强的华夏幸福首屈一指，不过其起于环京，却也败于环京。
2017年，环京区域纷纷出台“限购令”，环京楼市大幅降温。受此影响，华夏幸福经营性现金流由正转负，为-162亿元，降幅超过300%。
2018年7月和2019年2月，中国平安共斥资180亿元，两次入股华夏幸福，并以25%的持股比例成为第二大股东。华夏幸福的危机暂时解除。
2018年，华夏幸福规模达到1600亿元销售峰值；2019年，销售额为1451亿元，同比下降11%。
2020年初，由于疫情和政策的双重影响，华夏幸福现金流回补不足，资金危机已经显现。最终，华夏幸福的债务问题在2021年爆发。
2021年2月1日，华夏幸福发布公告称：截至目前，公司及下属子公司发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元。
此后，华夏幸福开始全力推进债务重组工作。2021年9月，华夏幸福披露，公司存续金融债务共计2192亿元，截至目前累计未能如期偿还的债务金额合计为407.39亿元（不含利息）。
今年4月1日，华夏幸福称近期《债务重组计划》中金融债务新增签约实现债务重组金额为618.97亿元，截至目前金融债务累计实现债务重组金额共计1048.12亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计87.18亿元。
同一天，华夏幸福还表示，已将旗下两家控股子公司的股权转让给当地两家城投公司，涉及总交易转让款9.18亿元，被出售的分别是廊坊市广阳区产业新城项目和永清县产业新城项目。
按照华夏幸福《债务重组计划》安排，计划通过“卖、带、展、兑、抵、接”等方式对金融债务进行重组，南方总部归属于“卖”的部分，通过卖出大量商业地产项目资产回笼资金，支撑兑付资金。
在华夏幸福重组之路取得阶段性进展的同时，有着“河北王”之称的荣盛发展却上演了业绩“变脸”。
今年1月28日，荣盛发展发布业绩预告，预告公司2021年大概赚了1亿-1.5亿元。
而4月18日晚间，荣盛发展发布《2021年度业绩预告修正公告》，预计2021年归属净利润亏损45亿-60亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损43亿-58亿元，基本每股收益为亏损1.03-1.38元。
图片来源：荣盛发展公告
从净利润1亿-1.5亿元，到亏损45亿元-60亿元，如此两极反转引起市场较大反应；同时，荣盛发展开盘后惨遭跌停，近9万名股东集体踩雷。
对业绩大幅下修的原因，荣盛发展称，主要是由于2022年2月以来，各地购房政策虽有所放松，但消费者购房意愿持续低落，销售量下跌明显，房地产市场整体延续下行趋势。
实际上，荣盛发展资金紧张，急需回款早就有迹可循。从2021年底开始，荣盛发展被传出现债务危机。
图片来源：票眼
去年10月25日，荣盛发展出现商票逾期拒付。据《票眼》小程序显示，当时，荣盛发展已拒付总笔数7612笔，总金额25.3亿元，未结清商票总笔数20256笔，总额达59.5亿元。
今年1月，荣盛发展两笔到期美元债的交换要约方案已获得合资格持有人支持，替换为两只新债券。截至3月17日，荣盛发展完成全部美元债的展期交割工作。
尽管如此，荣盛发展的财务压力依然存在。截至去年9月30日，荣盛发展短期借款9.57亿元，一年内到期的非流动负债216.6亿元，同期现金及现金等价物余额为237.6亿元，公司还有82.84亿元的应付票据，其长期债务高达358.26亿元，除去此前展期成功美元债外，荣盛发展还有6笔债券规模达45.36亿元的境内债。
对此，穆迪也将荣盛的品级从“B3”下调至“Caa2”并将荣盛的高级无抵押债务评级也下调至到了“Caa3”。穆迪预计在未来的一顿时间，荣盛的合约销售将会下降，具体原因应该是融资环境紧张削弱了购房者的信心，这也必将减少可用于兑现债务的现金流。
作为一家保定房企，隆基泰和与华夏幸福、荣盛发展并称“河北三杰”，如今，两家规模较大的企业已出现不同程度的业绩下滑和债务危机，隆基泰和状况如何呢？
隆基泰和在2017年迎来高光时刻，彼时雄安新区成立，而隆基泰和已在此布局多年，可谓踩中时代红利。然而，由于限制“炒房”政策的出台，地产交易偃旗息鼓。
时隔四年，隆基泰和再次被置于聚光灯下。2021年10月上旬，隆基泰和多家地产子公司商票兑付逾期十几天不等。
据票据兑付平台显示，保定景欣房地产开发有限公司票据已逾期19天，保定领和房地产开发有限公司已逾期15天，涿州长隆房地产开发有限公司已逾期14天。
图片来源：票据兑付平台
随后，隆基泰和回复媒体称会马上安排兑付，两日后，逾期商票基本已兑付。
如今，虽然虽然商票逾期风波已经平息，但关于其资金链的疑问并没有散去。
4月21日，隆基泰和成被执行人，执行标的为425971元，案号为（2022）冀0684执1562号，执行法院为保定市高碑店市人民法院。
据某机构显示，隆基泰和置业有限公司涉司法案件224起，有被执行人记录17条，被执行总金额1482.24万元；有裁判文书记录151条，案件总金额为6521.22万元，企业作为被告的文书占比50.41%，涉案案由为商品房预售合同纠纷的案件最多。
曾经辉煌的区域龙头变成了“仙企”
作为一个特殊区域，环京市场不仅孕育了全国性的大型房企，还有一些叱咤风云的区域性龙头房企。然而，如今有些企业却在盛极一时后开始萎靡，直至成为现在的“仙企”。
河北联邦伟业房地产开发集团有限公司(简称：河北联邦)是曾一家在河北家喻户晓的民营公司，也是河北省龙头房企之一。
图片来源：爱企查
2013年，河北联邦董事长李生在央视一档节目中宣传自己企业的信誉，而1年之后，河北联邦就因为李生涉及贪腐案件被带走协查而陷入债务危机。
2014年9月27日，李生被带走协助调查，之后河北联邦项目销售放缓，公司的售楼款及相关金融机构资款收到严重影响，导致公司整体地产项目流动性紧张。
随后，河北联邦的其他多笔融资、房地产基金也出现违约。同时，旗下百亿级房产项目被查封，上万业主陷入了“房财两空”的境地。
和河北联邦相似，卓达集团也堪称地产界的元老，曾是河北最大的房地产公司之一。
从2016年开始，卓达集团因未取得预售证违规销售，石家庄多个售楼处、建筑工地被陆续查封。随着举报信越来越多，2017年卓达集团在威海、海南等项目被查封，或者被申请资产保全。
另外，早在2015年11月，卓达集团就曾被曝光30%高额融资骗局，以高额利息吸引投资者购买理财产品。2017年，卓达集团理财产品兑付危机开始爆发。
2019年5月18日，石家庄市公安局裕华分局发出通告，卓达集团实际控制人杨卓舒父子投案自首。自此，卓达集团最终走向了末路。
图片来源：爱企查
爱企查显示，目前卓达集团存在高风险，自身风险深陷金融借款、民间借款、合同纠纷等案件当中。
作为河北保定的一家知名房企，秀兰集团同样遭遇了与河北联邦、卓达集团相似的经历。
1984年，赵秀兰成立了耳七里店建筑队，此即秀兰地产的雏形。赵秀兰去世后，其子康玉柱、儿媳郝海玲于1997年成立了保定市秀兰房地产有限公司。
在20多年的时间里，秀兰集团的开发地域涉及京津冀区域、山东、海南、湖南、云南、江西等。
然而，2019年10月22日，秀兰集团公开了自己的经营困难：一是集团楼盘销量下行，经营性现金流大幅减少；二是国家调控收紧，阶段性融资难度加大；三是出于长远发展考虑，集团招拍土地占压了大量资金；四是集团斥巨资实施的战略布局调整，短时间内未能收获预期收益。
之后，秀兰集团一直在尝试自救，一方面积极争取政府支持；另一方面利用公司现有流动资金，压缩公司内部运营资金，全部资金投入项目建设。
图片来源：爱企查
不过，爱企查显示，目前秀兰集团股权冻结共有60条，行政处罚6条，被执行人4条，执行金额共计4.49亿元；限制高消费7条；土地抵押7条。
除了这些知名房企外，在地产行业还有一些项目的名气远远盖过了企业自身。河北房企河北华银房地产开发有限公司（简称：华银地产）就是这样一家存在感很弱的企业，但其开发的华银·天鹅湖却曾在环京房地产市场名噪一时。
正是这样一家名不见经传的房企，近期却频频出现在媒体的视野中。在4月份过去的20天内，华银地产共11次成为被执行人。数据显示，截至目前，华银地产现存被执行记录共有30条，被执行总金额5.46亿元。
据某机构数据显示，华银地产目前共涉司法案件1350起，有失信记录1条，未履行数量1条；股权冻结3条，股权数额共计2.4亿元；有限制高消费记录9条。
难以占据“半壁江山”的河北房企
除了上述房企外，天正房地产开发有限公司、河北润江房地产开发有限公司、河北深保投资发展有限公司、邯郸市荣科房地产开发有限公司以及天成晟和地产集团有限公司等也在环京市场占据一席之地。
在调控政策的影响下，环京楼市在2017年出现普遍性降温。时至今日，环京楼市一直处于寒冬之中。
从2013年开始，众多一线房企在环京区域安营扎寨，比如万科、绿地、碧桂园、恒大、融创等。一线房企的进入，让这一地区竞争更加白热化。
图片来源：克而瑞
在克而瑞发布的“河北省2021年房企销售额TOP30榜单”中，荣盛发展以171.06亿元的销售额蝉联桂冠；隆基泰和以161.36亿元成交额位列第二；碧桂园以129.1亿元的成交额排在第三。
另外，融创、万科也分别以113.51、106.67亿元进入百亿阵营，而天正房地产开发有限公司以50.11亿元排在第十名。
总体来看，在销售额TOP30房企中，外来品牌房企占比近2/3，而本土房企仍凭借区域优势占据一部分市场。
从综合实力来看，据中指院发布的《2021河北省房地产企业综合竞争力研究报告》显示，在河北省百强房企中，总部设在河北的房企为58家，外来房企42家。
图片来源：《2021河北省房地产企业综合竞争力研究报告》
从数量结构看，TOP10中外来房企4家，本土房企6家；TOP20中外来房企10家，本土房企10家；TOP30中外来房企16家，本土房企14家；TOP50中外来房企24家，本土房企26家；TOP100中外来房企42家，本土房企58家。
整体来看，TOP50内本土房企与外来房企数量相差不大，但在TOP50 -TOP100之间，本土房企占据数量优势。
由此不难看出，环京市场大多是本土房企在开发，但规模往往很小。比如保定房企长城、润江；邯郸房企安居、万腾、宣和等。
从土地储备来看，截至2020年底，荣盛发展在河北省内土地储备高达1502.9万平方米，占其全国土地储备比例为39.1%。
外来房企中，碧桂园在河北省内的土地储备面积达1100.6万平方米，占总土地储备面积的4%；远洋集团在河北省内土储达462万平米，占全国土储面积的12.16%；万科、融创、龙湖等房企在河北省内土储均超过100万平米。
随着2017年和2021年两次行业下行，市场开始变得萎靡，目前外地房企在环京拿地热情减弱，而本地房企发展也开始变得迟缓。
环京房企作为房企的一个流派，随着华夏幸福、荣盛发展等头部房企掉队，其成员在加速减少，不知道环京房企未来还能否撑起一个派系。
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