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观点网讯：8月23日，高盛发布研报，维持希慎兴业“沽售”评级，目标价从26港元下调至25港元。同日，瑞银给予希慎兴业“沽售”评级，目标价20港元。

高盛认为，考虑到发展物业项目的时间表及租金增长预期，该行将希慎兴业2022-23年基本净利润预测调整-1%-4%。虽零售租金收入相对具韧性，但铜锣湾写字楼组合的租金或进一步下跌，空置率维持约9%。同时，由于大部分现金流将用于未来几年投资铜锣湾加路连山道项目，故预计派息上升空间有限。

希慎兴业2022年上半年净利为7100万港元，包含较大的物业重估亏损9.85亿港元。剔除这一因素，其基本净利润（加上对永久股东的分红并扣除收购利园的一次性汇率收益）同比下降-1%至12亿港元，符合该行及市场的预期。中期每股派息维持在0.27港元。期内，集团净负债率上升至23.8%（截至21财年末为11.7%），主因上海利园的42亿港元收购成本和土瓜湾项目25%股权的约20亿港元收购成本。

上半年希慎旗下铜锣湾组合的租户销售大致符合整体香港市场情况。期内写字楼组合持续录得负租金，但预计在低基数之下，2023年跌幅将收窄。此外，大埔豪宅项目林海山城开始销售，该行预计下半年录得2.9亿港元收入；上海利园目前已重启，下半年有望贡献2300万港元租金收入。

瑞银认为，该公司中期核心盈利同比跌1%至9.39亿元，同时维持每股派中期息0.27元，均符合预期，即核心利润派息率维持30%。此外，将全面革利园，并将利园区定位为奢侈品连锁店的集中地，未来5年总成本将达20亿元，同时上海利园项目将于下半年迎来首次写字楼租赁。