观点网2022年上半年，地产行业延续去年下半年以来的下行惯性。
“市场企稳复苏仍存在较大不确定性”，刚刚披露中期业绩的头部房企保利发展在中报里如此描述。
尽管保利发展在中报里处处透露谨慎心态，但前三的实力让这家央企还是保有较强的韧性，在市场下行中依旧能录得利润增长。
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报告期内，保利发展收入及利润保持平稳，实现营业总收入1107.63亿元，同比增长23.10%；实现净利润149.24亿元，同比增长1.60%;归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%。
毛利率则继续呈下行趋势，报告期内为25.55%，同比下降6.95个百分点；净利率为13.47%，同比下降2.85个百分点。
“房地产行业已经告别了一个高毛利时代，这必须是所有的企业都面临的现实。”在今年5月召开的2021年度股东大会上，保利发展集团董事长刘平就直指这一无法回避问题。
在行业内横向对比，保利发展毛利率仍处于相对较高水平，一向以稳健著称的中海、龙湖上半年毛利率分别为23.5%、21.3%。
节奏
受市场下行影响，上半年保利发展销售规模同比出现下滑，报告期内实现签约金额2102.21亿元，同比下降26.29%；实现签约面积1307.31万平方米，同比下降21.78%。
从全国市场来看，截至6月末，全国商品房销售金额6.6万亿元，同比下降28.9%；商品房销售面积6.9亿平方米，同比下降22.2%。
在头部房企中，保利发展销售下滑幅度相对较低。根据观点指数报告，1-6月前三房企碧桂园、保利发展和万科分别录得权益销售金额为1848.6亿元、1405亿元以及1362.4亿元，同比下降39%、31.6%、40.9%。
保利发展于中报指出，政策支持力度与频次加大一定程度上起到了稳市的作用，但市场的回暖仅以核心城市核心区域为主，多数地区销售去化仍存在较大压力，市场分化进一步加剧。
反应在城市贡献度上，上半年保利发展的核心城市贡献度同比提升2个百分点，38个核心城市销售贡献为79%。
销售贡献与货值储备也大体匹配，近年来保利发展38个核心城市货值储备始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%，资源储备满足2-3年的开发需求。
在土地市场，保利发展的拓储规模也有所下降。
2021年上半年，保利发展共计新增84宗地，总拓展成本963亿元，新增全口径建面1651万平方米。今年上半年数量则缩减为37个，新增容积率面积412万平方米，拓展金额607亿元。
从市场整体来看，2022年1-6月，全国300城土地市场成交面积2.5亿平方米，同比下降51.9%，各月成交面积降幅均超40%;土地市场溢价率仅约3%-5%，保持低位震荡状态，整体市场表现冷淡。
不过在行业内相比，保利发展上半年的拓储规模仍处于领先位置。
观点指数发布的"1-7月房地产企业新增土地储备报告"显示，报告期内前50房企新增土地建筑面积为5376万平方米，同比减少81.3%。其中，保利发展新增土储仅次于中海与招商蛇口。
在地域选择上，保利加大了在核心城市的投入。报告期内，一二线城市、38个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16、14个百分点。报告期内，新增住宅货量占比94%，同比提升8个百分点。
绿档
债务结构方面，截至报告期末，保利发展扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为1.41，均符合“三道红线”中绿档企业标准。
债务期限结构也处在合理水平，截至报告期末，保利发展有息负债规模为3635亿元，一年内到期的债务占有息负债比重为21%，短期偿债压力可控。
资金回笼率相比去年同期也有所提高，报告期内实现回笼金额1995亿元，回笼率为94.9%，2021年上半年为89.6%。同时，在手货币资金1571亿元，占总资产比重为11%。
2022年上半年，房地产行业资金面相对偏紧，全国房地产开发资金来源总量为7.7万亿元，同比下降25.3%。于本报告期，保利发展融资净增规模同比减少明显，体现在筹资活动产生的现金流量净额上，由去年同期的429.6亿元降至100.87亿元，同比减少76.52%。
综合融资成本则由去年同期的4.46%下降至本报告期末的4.32%，较去年末也下降14个基点。据观点新媒体了解，报告期内保利发展发行公司债65亿元、中期票据75亿元，平均融资成本仅3.09%。
其中，5月发行的3年期中期票据、8月发行的3+2年期公司债票面利率均仅为2.80%，分别创其发行同类产品的历史最低利率。银行端贷款利率方面，报告期内新增贷款平均成本较去年末下降37个基点。
此外，保利发展于中报指出，报告期内公司成立产业管理中心，加强对产业经营及布局的有效管理。同时，多元产业板块利用与主业在资源、人才等方面的链接，用好市场化手段，建立细分领域优势，与地产主业形成良性互动协同。
截至报告期末，保利物业在管面积5.23亿平方米，合同面积7.32亿平方米。2022年上半年实现营业收入64.49亿元，同比增长25.16%。
截至报告期末，商业板块开业购物中心34个，开业面积231万平方米，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市；酒店管理板块已开业酒店、会议中心22个，客房数近5700间；公寓板块开业及筹开项目49个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。
