观点网 十一小长假刚刚过去,碧桂园、万科、龙湖等多家房企接连发布月度销售数据。

整体来看,9月份,随着利好政策的落地与市场信心的复苏,房企销售开始解冻,大部分房企销售降幅持续缩窄,也有部分房企呈现出正增长的态势。


(资料图)

10月11日晚间,龙湖集团如期披露2022年9月份的销售业绩。

与行业走势类似,龙湖集团单月实现合同销售金额192.2亿元,合同销售面积124.7万平方米,分别同比下降4.85%、1.11%。

累计来看,前三季度,该公司实现总合同销售金额人民币1455.6亿元,合同销售面积890.6万平方米,分别同比下降27.92%、24.72%。

实际上,九月和十月是传统意义上的销售旺季,但今年受房企生存压力等因素影响,“金九”再度缺席,不过,过去一段时间,从中央到地方屡屡出台多重利好政策,促进楼市销售。

据观点指数公布的数据显示,1-9月,前100房企累计实现权益总销售金额36631亿元,同比减少49.1%,降幅较1-8月收窄1.2个百分点。

分析人士亦强调:“在政策放松、保交楼等积极信号影响下,多地楼市已经出现回暖迹象,房企销售有望加速回温。”

销售1456亿与市场情绪

相比于8月份交出的成绩单,龙湖9月月考似乎发挥平平。

首先,从单月销售来看,龙湖9月实现总合同销售金额192.2亿元,合同销售面积124.7万平方米;实现归属公司股东权益的合同销售金额114.9亿元,归属公司股东权益的合同销售面积81.8万平方米。

与此前的走势相同,长三角地区的销售以一己之力拉升了整体销售额,在近200亿元的销售额当中,该地区贡献了70.8亿元,其次是环渤海地区、西部地区、华南地区与华中地区,分别贡献了44亿元、37.7亿元、21.2亿元及18.5亿元。

根据此前披露的数据,8月单月,该公司录得合同销售金额223.0亿元,合同销售面积128.5万平方米。按此计算,龙湖9月销售额环比下降了13.81%,同比下降4.85%。

分析人士表示,企业销售业绩,有市场行情的影响,也有企业推盘节奏变化带来的。

的确,龙湖集团此前的销售波动在一定程度上受到了杭州、上海项目加推的刺激,在此前的中期业绩上,该公司管理层就曾提到,“8月份随着杭州、上海项目陆续入市和加推,我们有信心实现当月同比销售额转正”。

不过,不可否认的是,从纵向对比的角度看,龙湖集团9月的销售表现在环比、同比方面确存在一定的降幅,但可喜的是,在政策助推下,全国楼市不断回温,这一降幅正逐步收窄。

观点新媒体查阅,近一段时间以来,从中央到地方的各项稳楼市举措接连升级和落地,其中包含取消限购、利率下降、首付比例下降等等。

各项调控政策主要目的是刺激消费、活跃市场交易,政策影响之下,目前多地楼市出现回温迹象。

其中第三方数据显示,今年9月,北京新建商品住宅成交量达到了7487套,环比上升了近39%,环比升幅较上月扩大了约15个百分点,同比上升了1.5%,这是时隔一年后,北京新建商品住宅成交量再度同比转正。

身处时代洪流,龙湖集团的业绩走势与市场情绪、行业发展息息相关。分析人士亦提到,当前,全国楼市进入销售旺季,房企推盘力度加大,叠加近期各地政策的正向引导,企业销售有望迅速修复。

而前不久,龙湖集团发布捷报称,今年十一黄金周,该公司的整体销售额就达到70亿元,同比上涨7%。

不过,针对全年的业绩指引,龙湖集团则认为,2022年不做目标预设,会根据销售的实时动态调整。

“当下时点我们不会为了一个销售规模的任务去做一些被动的动作,而是仍保持回款安全、资金面的安全和利润的合理增长,来确定销售的情况。”

57亿纳储与土地考量

与销售相比,过去一个月,龙湖集团在拿地端表现较为积极,接连在北京、合肥、上海夺得心仪地块。

根据该公司披露的数据,9月份,龙湖共计新增4宗地块,其中昆明西南海地块通过收并购的方式获得,地块占地面积4.06万平方米,总建筑面积4.92万平方米,土地对价6.73亿元。

此外,9月22日,龙湖联手天竺房地产以24.3亿元底价竞得北京顺义新城一宗宅地,成为北京第三轮集中供地当中成功补仓的唯一一家民营房企。

北京夺地翌日,龙湖现身合肥,以11.87亿元拿下经开区104.35亩地块,溢价率仅0.16%。随后9月27日,龙湖以15.41亿元的代价将上海松江区地块收入囊中,溢价率同样不算高,仅7.54%。

综合来看,9月全月,该公司以57.1亿元的代价新增4幅土地,土地总建面34.61万平方米,权益建筑面积34.06万平方米,平均地价为1.68万元/平方米。

实际上,今年以来,楼市销售持续承压,大多数民营房企在资金压力影响之下,减少拿地,甚至暂缓拿地,此前,各地区集中供地多以国央企、城投公司托底。

以龙湖为例,1月份以53.86亿元拿下三宗地块之后,其在土地市场的表现亦相对谨慎,单月拿地金额鲜少超过30亿元,8月单月,该公司仅“进账”一宗地块,权益地价6.8亿元。

数据来源:企业公告、观点指数整理

不过近段时间以来,随着行业融资政策放松、市场销售回暖,民营房企亦开始回归土地市场。据统计,前三季度,龙湖集团共计新增25宗地块,土地面积133.83万平方米,新增土地总建面301.12万平方米,权益建面202.36万平方米,权益地价231.9亿元。

回顾过去四年,该公司全年新增土地建筑面积分别为2189万平方米、1731万平方米、2567万平方米、2355万平方米。权益土储方面,去年新增项目较2020年有所减少,但依旧达到了1338万平方米。

按此计算,2022年前三季度,龙湖集团新增土储仅为去年全年的12.79%,权益土储仅占去年的15.12%。

数据来源:企业公告、观点指数整理

对此,有市场人士在公开平台直言:“龙湖最大的问题在于今年拿地不够,土储大幅减少,会影响到明年合同销售的规模增长。”

土地是房企发展的基石和粮草,土地储备能够直接影响房企未来一到两年的销售货值,基于上半年的土地市场表现,难免有投资人担忧。

不过,从龙湖集团的中期财报来看,截至2022年6月30日,该公司的土地储备为6767万平方米,权益面积为4690万平方米,约可保障龙湖未来3年的发展。

中期业绩会上,该公司亦强调,接下来土地的获取将有常态化的机会,行业共识是往高线城市聚焦,龙湖在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。

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