观点网受疫情、宏观经济及调控政策影响，房地产行业早已进入“黑铁时代”，现金流成为决定企业生死的关键。

如何通过销售、融资等渠道保障现金流安全，亦是摆在经理人面前的问题。

(相关资料图)

于11月7日，据深交所披露，中海企业发展集团有限公司（下称中海企业）所申请的150亿元小公募正式获批通过，将采取分期发行方式。

这基本是中海企业年内在交易所申请的第一笔公司债额度，而在发行市场上，此前该公司已实际落地数笔公司债及中期票据。

上述最新获批的公司债募集说明书中，中海企业提及，募资除用于偿还有息债务、补充流动资金两大常规方向，还涵盖支持产业内房企缓解流动性压力，以及项目建设用途。

这显示出中海系仍有余力进行业务扩张，至于更多个中细节，中国海外发展并未回应观点新媒体。

过去半年以来，房企融资持续收紧，融资渠道依旧畅通的群体多以央国企及部分民企为主，前者拥有天然的国资背书优势，后者除自身财务稳健可能还需政策助力。

在11月初交易商协会的座谈会上，“中债增”第二批名单也开始出炉，包括德信、新希望、雅居乐等企业获纳入。

而近期万科等企业已开始推进销售业绩冲刺事宜，在融资以外的场合，业界同样在寻求创造现金流的方式。

150亿额度

从董事会审议到交易所批复，中海企业最新推进的公司债发行计划只用时不到20天。

10月19日，中海企业董事会审议发行2022年公司债券方案的议案后，同日便获得股东中国海外兴业有限公司同意并授权办理本次发行事宜。

10月24日，该公司迅速向深交所提交募集所明书、主承销商核查意见、法律意见书等系列文件，最终于11月7日获深交所通过。

本次债券发行规模不超过150亿元（含150亿元），期限不超过10年（含10年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种，同时属于无担保债券。

募集资金用途方面，本次公司债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还公司有息债务、支持产业内房地产企业缓解流动性压力、项目建设以及补充流动资金。

其中，偿还有息债务主要针对“20中海03”“21中海01”“21中海07”“21中海09”，发行期限均为3年，当前余额74亿元。且这批公司债到期时间段为2023年11月-2024年12月，意味着中海或在明年下半年才动用最新的公司债额度。

支持产业内房企缓解流动性压力即业界俗称的“出险企业纾困”，包括但不限于前期投入资金及后续资产投资及收购等方式。

观点新媒体了解，今年上半年，中国海外发展在广州、上海、成都投入并购资金逾100亿元，包括收购雅居乐、世茂手中的广州亚运城项目股权；同时，中海宏洋也斥资收购了雅居乐、龙光等企业的项目。

颜建国在8月的投资者会上海表示，接下来会保持积极姿态，全面撒网。

收并购类用途同样是中海企业今年申请发债额度的新景象，相较之下，去年该公司向深交所申请的两笔公司债规模共计145亿元，涉及到借新还旧及补充流动资金以外的用途，基本模糊表述为“根据法律法规最新要求、监管机构最新政策所允许的用途”。

但中海企业仍对收并购债券资金的发行规模及时间表达了一定的不确定性，表示将综合考虑多种因素，灵活调整募资投资标的。就收并购进度及专项类别债券发行计划等事宜，观点新媒体咨询中国海外发展，截止发稿未获得明确回应。

在境内公开债市场，据观点新媒体不完全统计，中海企业年内主要已发行6笔公司债、5笔中期票据及1笔绿色债务融资工具，发行规模约165亿元；此外还非公开发行2笔ABS，发行规模50.01亿元，当前余额49.96亿元。

新增融资对于企业负债结构可带来明显的正面影响，以中海企业最新获批的150亿元债券为例，假设募资无损耗并全用于偿债，企业资产负债表中将减少150亿元流动负债，转而增加150亿元非流动负债，最终实现债务不变的情况下，优化长短债结构。

另据观点新媒体查询，于11月初，中海企业还在银行间交易商协会提交了2笔中期票据注册文件，涉及发行规模60亿元，目前处于“预评中”状态。

现金流巩固

自房地产行业流动性收紧以来，公开融资的房企群体逐渐收缩至国央企及部分相对优秀的民企。对于大部分民营房企而言，一方面企业因债券违约而暴露流动性风险，从而引发交叉违约；另一方面，尚未“爆雷”的企业则受到股债下跌的影响，难以新发债券。

比如，金地集团存续公司债价格近半年持续走低，在近期投资者会上，该公司财务总监提及，公开市场融资目前受较多因素制约，特别是债券波动，对融资的影响比较大。

据观点新媒体不完全统计，现阶段仍持续发行境内公开债的房企包括万科、保利、招商蛇口、中海、华润置地、华发、首开、万达商管等，以国央企居多。

国央企有明显的融资优势，保利发展近期在金融机构会议表示，公司年内加大直接融资比例，公司债、中期票据分别融资58亿元、100亿元，同比增加40%，融资利率也降低了100BP。

该公司目前还有99亿元公司债、100亿元中期票据在审核，平均利率3.04%。

利率角度观察，房企于下半年发行境内公开债的利率出现明显下降，比如万科3月份发行5年期公司债利率为3.64%，至10月发行同品种债券利率降至3.45%；招商蛇口6月、10月发行3年期公司债，利率则分别为2.90%、2.60%，前后相差30BP。

对此，一位房企人士向观点新媒体解释，发债利率优化主要是由于基准利率下调导致。今年8月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，这也是LPR在年内第三次调整。

但对于融资遇到阻力的企业，他们对“能否融资”的关心远大于“利率多高”。

早在上半年，监管机构便曾出台措施，将碧桂园、龙湖、美的置业作为示范民企发行债券，并推出信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)工具；8月以来，中债增全额担保的新城、美的置业、龙湖、旭辉、卓越等民企，获批发行接近84亿元。

11月，包括金辉、新希望、雅居乐、德信中国、大华、仁恒等房企进入中债增第二批名单之中，未来亦有望正式发布融资计划。获得背书的前提是企业相对财务稳健，同时企业需提供相应的反担保，并为此支付一定的费用，此前已有个别房企对此表示犹豫。

无论如何，直接融资仍是维持债务规模存续的重要渠道，若该渠道受阻，房企则需通过资产套现补充现金流。

据观点指数统计，1-10月百强房企实现全口径销售金额5.8万亿元，同比减少46.9%；这使得房企的经营活动现金流受影响。另据中银证券统计，前三季度房地产板块经营性现金流净额为909亿元，同比减少49.3%。

正是在这种情况下，此前喊出“黑铁时代”的万科，已于10月底召开内部会议冲刺销售业绩，其中提及加强贝壳、安居客等销售渠道的合作力度。