观点网 2022年对于物业行业来说，无疑是极具挑战的一年。随着年报季接近尾声，各大上市物企纷纷对这个充满变动的一年亮出了自己的应对答案。
3月29日，新城悦服务发出年报，整体业绩走向与行业大体别无二致，营收增速下滑、净利润下跌、毛利率走低。
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财务数据显示，2022年，新城悦服务集团收入为约51.80亿元，同比增长约19.1%；毛利达到约13.38亿元，同比下降约0.3%；毛利率为约25.8%；归属公司权益持有人的净利润为约4.24亿元，同比下降约19.4%。
“此次面临的困难程度超出在2022年初的预计。”年报中有这样一句坦诚且直白的话。
不过，新城悦服务也展示出了一些新变化，经过一年调整，该公司业务结构中和房地产开发的直接关连程度降到历史最低水平。
地产关联需求下降
2022年，新城悦服务业务规模持续增长，营业收入突破50亿元，同比增长19%，其中主要是物业管理服务和社区增值服务两大业务板块取得增长，两业务分部合计收入占总收入比重超80%。
具体来看，年内，新城悦服务物业管理服务的收入约30.25亿元，同比增长约44.0%，占总收入比重约58.4%；社区增值服务收入约12.85亿元，同比增长约40.3%，占总收入比重约24.8%。
与此同时，来自于房地产开发行业的服务需求下降明显，新城悦服务的开发商增值服务和智慧园区服务收入下降均超过30%。其中，智慧园区服务收入3.51亿元，同比下降32.5%；开发商增值服务收入5.20亿元，同比下降36.3%，占总收入比重约10.0%。两项业务毛利占比仅为13.7%。
来源：企业年报
年报称，新城悦服务对当前的地产开发商类客户进行了风险排摸，对应收账款的规模进行控制，避免出现严重的款项无法收回的风险。
年报显示，截至2022年末，新城悦服务贸易应收款项为12.92亿元，较2021年增长了6.7亿元，其中来自关联方的贸易应收款项增加3.69亿元。
据投资者称，新城悦服务首席战略官尤建峰在投资者会中表示，相信在房地产行业各种利好政策的推动下，2023年关联方的回款应该会有好转。
从客户结构来看，2022年新城悦服务第三方在管面积占比达到51.9%，超过了新城控股的交付面积，合约面积第三方也占到46.7%。
截至2022年末，新城悦服务在管面积为约1.98亿平方米，较2021年末净增加29.1%，其中，来自新城系在管面积净增加1479.9万平方米，增长率18.4%；来自第三方面积净增加约2993.8万平方米，增长率为41.1%。
尽管来自第三方在管面积已经超过了新城系的在管面积，但从物管服务收入构成来看，来自新城系的物管收入贡献仍占大头，占比58.4%，第三方贡献物管收入仅占41.6%。
从业态来看，新城悦服务管理非住宅项目取得较快增长，以在管面积计算，2022年非住宅物业净增加2219.9万平方米，增长率为76.5%，目前项目组合中非住宅项目的占比为25.8%。
社区增值服务是新城悦服务继物业管理之后的第二大核心业务，2022年收入达到约12.85亿元，同比增长约40.3%。该业务板块贡献了约30.9%的毛利，毛利金额约4.14亿元。
据观点新媒体了解，此前在2022年初的业绩会上，管理层宣布，已对未来三五年业务发展方向做了一个初步的确定，将在在“一核两增”战略基础上，在增值服务领域打造“大社区+大后勤”战略。
最新财报显示，自“大社区”+“大后勤”战略深化以来，以团餐为代表的“大后勤”相关的社区增值服务收入快速增长，其中团餐服务取得的收入为约3.55亿元，同比增长约334.2%；设施管理服务相关的收入为2.43亿元，同比增长约54.2%。
团餐和电梯赛道
2022年受各种因素影响，新城悦服务盈利能力存在一定程度下滑，毛利同比下降约0.3%至约13.38亿元；整体毛利率为约25.8%，较2021年下降5.0个百分点。
来源：企业年报
分业务板块来看，物业管理服务毛利为约7.4亿元，同比增长约17.1%，毛利率为约24.5%，同比下降5.6个百分点。该业务毛利率下降主要在于疫情因素导致的服务开支增加、新交付住宅项目所带来的毛利率正面影响减少以及毛利率较低的非住宅项目占比提升。
社区增值服务的毛利同比增长约6.8%，在毛利中占比也提升至30.9%；毛利率则下滑较大，同比下降10.2个百分点至32.2%。毛利率下降的主要原因为团餐业务和设施管理服务收入增长较快，摊薄了该板块毛利率；以及疫情因素导致部分业务的开展受到影响。但社区增值服务依然是毛利率最高的业务板块。
据投资者向观点新媒体转述，尤建峰对投资者表达了未来业务增长信心，称目前在手合约面积未交付面积比较多，并且增值服务中的团餐和电梯两个板块业务处在快速增长态势。
据观点新媒体了解，截至2022年末，新城悦服务合约面积为约3.13万平方米，较2021年末净增加12.2%，合约面积中来自第三方的面积占比为约46.7%。从2015年至今的七年间，新城悦服务合约面积和在管面积均实现约10倍增长。
至于归母净利润的下滑，除了受到开发商增值服务和智慧园区服务需求下降的影响，主要还是受持续美元债的影响。2022年新城悦服务归母净利约4.24亿元，同比下降约19.4%。
于2022年12月31日，新城悦服务持有按公允价值计入损益的金融资产和按公允价值计入其他全面收入的金融资产分别约4.51亿元和约600万元，合计占总资产的约7.4%，该等金融资产主要包括对持牌银行及非上市信托计划的各类理财投资以及美元上市债券的投资。
由于美元上市债券的价格波动较大，2022年新城悦服务美元债公允价值继续下跌，带来1.72亿元凭空的损失。对此，首席财务官左卫对投资者表示，2023年美元债进一步减值空间已经非常小，并且公司持有的个别美元债有较大可能在今年如期兑付，从今年起公司将彻底摆脱美元债的拖累，轻装前行。
对于未来发展，据参会投资者称，新城悦服务管理层表示会聚焦核心业务，获得长期稳健的增长能力。首先，在收并购方面会更加谨慎，并且聚焦在包括大社区和大后勤的核心业务上，也会重视收购的质量。另外，在区域方面也会做一些聚焦，在以长三角为主的区域来做收并购。
同时，新城悦服务管理层还对投资者表示，未来两至三年，公司业务重心将放在电梯和团餐这两个业务板块，暂时不会进入一些新的赛道。
据观点新媒体了解，2021年初，新城悦服务提出收入和归母净利润要在2020年的基础上实现三年三倍的目标，也就是说到2023年，归母净利润要达到13.5亿元以上，希望能够达到14亿元。
