观点网5月18日，新城发展召开了2022年度股东大会，公司执行董事呂小平与参会股东、投资者进行了一番交流。

据相关人士转述，呂小平在会上表示，目前市场是反复的、波动的，一方面是大家在经济面上的看法不一，另一方面是行业经过多年的高速发展，如今企业要做出改变，采取一种新的做法，这个过程是需要时间去适应的。

(相关资料图)

因此市场是不断变化的，没有企业能够很好地预测市场，企业只能够根据自身的情况去作出相对应的计划。

经过与呂小平的沟通之后，投资者发现，新城发展所采用的的是一种保守策略，来应对这个反复的、波动的市场。

波动的市场

如今的市场，大家普遍认为是整体向好的，呂小平也不例外。

但他指出，4-5月份市场又有了些变化，没有大家预期中的那么好。

根据观点指数“2023年1-4月房地产企业销售表现”研究成果显示，4月份前100房企实现权益总销售金额为4114亿元，同比上升22.9%，环比下降19.9%。

排名前五名的企业分别为保利发展、中海、碧桂园、万科、华润置地，4月权益销售金额环比变动分别为-5.2%、-22.1%、-6.0%、-25.0%、12.2%。

排名前20的房企中，4月权益销售金额同比下降的仅有4家，环比下降的有18家。头部房企的表现是如此，那其他房企的表现基本也会符合同比上升而环比下降的规律。从这些表现也可以看出，市场整体是向好的，同时也存在着一定的波动。

销售与供给方面，新城发展采取的是相对保守的供给策略。呂小平表示，若市场回暖，需求上涨，公司供给会随之上涨；当市场依然比较谨慎的时候，公司将会放慢供给节奏。

根据新城发展5月9日披露的经营简报，4月份，该公司实现合同销售金额约71.62亿元，同比减少20.67%，环比则减少9.57%；销售面积约80.15万平方米，同比减少16.46%，环比减少12.64%。

前四月，新城发展累计合同销售金额约286.67亿元，比上年同期减少28.49%；累计销售面积约331.93万平方米，比上年同期下降19.20%。

虽然数据不好看，但销售与供给速度放缓的背后并不是“摆烂”。

据参会投资者转述，呂小平指出，去年公司存量有1000亿左右，新增的量达到800亿左右。按照去年的数据，存货去化大概在55%左右。所以对于面对市场不断变化的需求，公司可以做出足够快的反应。

“对所有的企业来说，只能根据自己的资源条件、手上的货物、公司的负债等，去安排未来的计划。只能做好万全的准备，市场好的时候不能错过机会；市场不好的时候，则要有应对措施。”

保证活下去

早前于3月8日，穆迪发布报告，预计新城发展的合同销售额将继续落后于市场，在2023年同比下降15%，至1000亿元人民币左右。

根据新城发展2022年报，该集团去年合约销售额约1160.49亿元，较2021年2340亿元下降50%，该数据要弱于评级为“Ba”的中国房地产同行。

穆迪于报告指出，新城发展合同销售疲软反映了该公司在过去12-18个月暂停土地补充和放缓建设以保持流动性。

销售放缓是保守，那拿地动作的放缓，自然也是出于保守。

据了解，于2022年1月27日，新城发展完成配发及发行约2.96亿股供股股份，供股所得款项净额约为15.60亿港元。按照原先的用途，其中约9.36亿港元将被用来于四川及湖北收购土地。但是由于市场气氛的低迷，新城发展将收购计划推迟至2024年末完成。

2022年，新城发展集团收购的土地储备项目仅有2个，分别为常州新北光星地块项目、商丘睢阳项目，面积约28.46万平方米。

其实不仅仅是新城发展，现在房企在拿地方面都比较谨慎。

观点指数发布的”1-5月房地产企业新增地储备报告”显示，截止到5月17日，前50房企新增地建筑面积2387万平方米，环比虽然增长了31.36%，但同比则减少35.8%。

另外，新城发展的保守还体现在关注的地区上。呂小平告诉观点新媒体称，现在的趋势便是聚焦于一线以及强二线城市。

相比于一线以及强二线城市，三四线城市的市场信心恢复需要更长的时间。而过去三年，新城发展在二三线城市地区的合同销售额占比达55%以上。

据投资者透露，呂小平指出：“每次市场恢复都是强的城市先起来，才传导到弱的城市，这里面存在一个前后问题。”

谈及信心方面，呂小平则表示，市场的信心不能说完全恢复，但具体到客户层面，客户都是情绪化的，“一旦市场好了，大家都觉得房子会涨价，那么信心很快便会回来。”

他谈到，对企业来说，真正想要的并不是资金的帮助，而是回到一个正常的市场。

去年“三支箭”等各种利好政策出台，均是对供给侧有利，但即便拓宽了企业的融资渠道，依然有许多房企难以自救。

目前已有多地政府出台利好政策刺激需求端，一些城市的政策开始由“一城一策”升级为“一区一策”，如北京房山、杭州钱塘等开始试水。

投资者转述呂小平的话表示，如果市场转好，以及资本政策能够全面落地，那就意味新的发展机会，现在只能以一种比较保守的方式去面对市场。

“只能说要做好最坏的打算，保证自己活下去。如果市场好的时候就还有机会，不能活下去的话，以后就再也没有机会了。”