观点地产网中国奥园将要出售物管上市平台股权的消息，“惹怒”了投资者钱涛。

11月4日，奥园健康生活集团发布公告称，宣布正与若干独立第三方，就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益，进行初步讨论。

遭到多家评级机构下调评级，与大多数陷入流动性困难的房企一样，中国奥园试图通过出售旗下物业板块，为日常经营提供珍贵的现金。

但钱涛似乎对此颇有微词，目前他控制无极资本（Infini Capital Management Ltd.）是奥园健康的第二大单一股东。

无极资本正为上述出售事项忧心忡忡，担心自己的利益受到损害。

在奥园健康通报出售进展的同一日，无极资本发函致信前者董事会，希望管理层能够仔细考虑估值问题。同时“希望奥园健康将出售整间企业，而不是其（部分）资产。”

对估值的担忧

如果跟踪过奥园健康的K线图，会发觉无极资本的担心也不无道理。

按收盘价计算，今年以来该股股价跌去了38%，从4.7港元一路下挫到2.93港元。若跟年内股价最高峰相比，则跌去了60%。这段时间也不长，奥园健康在6月9日一度冲上7.26港元/每股。

截至最新交易日，奥园健康总市值21.28亿港元，动态市盈率4.98倍，静态市盈率7.16倍。背离了该股过去三个月市盈率的历史均值8.26倍。另外，目前港股物业股的平均市盈率为约27.3倍。

奥园健康估值低迷的原因，小部分受母公司中国奥园的拖累。今年下半年无论A股还是H股，“奥园系”股票的表现均不算理想，但最重要因素还是来源于经营层面对前景的不明朗。

剥离了医美业务，奥园健康现时经营业务分为物业管理服务、商业运营服务、智能化工程服务及大健康服务四大板块。按照2021年半年度财报，四大业务占总收入的比例为79.8%、15.6%、3.6%和1.0%。

母公司过去几年的高速增长，保证了奥园健康近年来收入的稳定提升。

资料显示，截至2020年底止年度，该公司总收入约14.08亿元，同比上升56.3%。毛利约4.81亿元，同比增长42.8%，毛利率约34.2%。同时净利润为约2.53亿元，同比增长55.1%，年度股东应占净利润约2.5亿元。

另截至2021年半年度，奥园健康实现收入10.03亿元，同比增长83%；毛利3.47亿元，同比增长57.2%。净利润为约1.86亿元，年度股东应占净利润约1.78亿元。

不过与此同时，跟头部企业相比，奥园健康业务规模、广度和深度都稍显不足。截至今年半年度，奥园健康在管收费建筑面积仅约4430万平方米，合约面积8360万平方米。

况且，管理层不久前才喊出要停止收并购步伐。

深度方面，奥园健康智能化工程服务和大健康服务尚处于起步阶段，物管企业传统被机构看好的增值服务并未布局完全。

事实上，奥园健康最大的问题仍来自母公司中国奥园。受强监管影响，奥园集团的流动性被蒙上一层阴影。

无极资本在公开信中就提到：“中国奥园集团业务的放缓，将直接转化为奥园健康增长前景放缓甚至收入减少。”

预期中的交易

外界并不清楚无极资本是否收到关于奥园健康股权交易的一些内幕消息。

但流传在市场中的一个版本是——中国奥园已与合生创展、碧桂园服务、世茂服务、美的物业、龙湖智慧服务、保利物业等买家接触。

“奥园希望收购方能在11月底前先完成收购奥园健康55%的股权，然后再完成全部股权交易。”据知情人士透露，奥园给出的报价是30亿元。

奥园健康2020年股东应占净利润实现了约55%的增长，以此为基础计算，奥园健康这笔交易的心理PE应在13.97倍左右。有分析认为，奥园传闻中的报价，接近近期物管行业收并购平均PE的上限。统计显示，该数值为10倍-14倍之间。

纵观过去一段时间几笔重要的物管收并购案例，对被收购方的估值均在这范围内。例如最积极的碧桂园服务，对蓝光嘉宝服务和彩生活邻里乐的收购，估值分别录得约14倍和10.6倍。

无极资本对此极为关注。

据悉，这只对冲基金是在“几周之内”完成了一系列增持动作，成为主要股东之一。该基金发言人透露：“公司自约一年前起开始买入奥园健康股份，且在近几个星期不断增持。“

最终，持有奥园健康普通股本的6%以上。

奥园健康股价在10月份后经历了急速下跌，可以猜测得到，无极资本是在期间决定抄底增持。

突如其来的出售决定，很难说有没有打破无极资本的如意算盘。但若出售方案稍有不慎，无极资本就将蒙受投资损失。

“我们建议董事会为公司进行透明和竞争性的拍卖。”无极资本表示，希望奥园健康就出售作出一个好的决定，避免“拆骨”。另外，除了交易过程应透明，亦应该是价高者得。

无极资本发言人提到碧桂园服务与蓝光嘉宝服务的那笔交易，说：“如奥园健康是以公司整体出售，交易市盈率最少应有10倍，每股价值应达6.5港元以上。”

对此有市场人士表示，无极资本的意愿其实也代表了不少散户的心思。整体出售是一个公平的做法，将能提升整体的溢价。

“只是奥园的出价偏高”，问题在于收购方买不买账，不排除压价的情况。

无极资本称：“支持奥园健康董事会为恢复业务真实价值而采取的行动。”最终目的是要充分展现奥园健康业务的内在价值。

无极资本是谁？

根据公司官网，无极资本是一家投资管理公司，自称在全球拥有业务，并在香港、纽约、日本、伦敦、台北等城市设有办事处，开展私募股权投资以及对冲基金业务。

其证照齐全，拥有证券期货和委员会（第9类资产管理）、日本金融服务机构（高速交易许可证）、证券交易委员会（专业机构投资者）、FINRA（豁免报告顾问）和NFA（商品交易顾问和商品集合基金）的许可。

无极资本由神秘的中国内地商人钱涛（Tony Chin）于2019年设立，2020年初新冠病毒疫情以来，投资一路顺利。资料显示，无极资本在2020年3月份业绩飙升了33%，4月份升幅达到25%。

据悉，由于是一家新近成立的投资公司，无极资本的经营策略比较激进。去年中旬，据报道无极资本为筹措更多资金，承诺为旗下投资者承担10%的损失，来换取高达50%的绩效费。

根据财经网站Insider Monkey数据，无极资本今年上半年最重大的投资是价值5750万美元的直播平台斗鱼的股票。其次是微博，这部分股票价值在今年第二季度末价值820.8万美元。

如今，它瞄准了奥园健康。