观点地产网一月时间不到，中梁百悦智佳迎来二次递表。

中梁百悦智佳第一次递交招股书为2021年4月29日，当时招股书显示，截至2020年12月31日，中梁百悦智佳在管项目178个，签约管理项目432个，在管总建筑面积约2010万平方米，近三年在管面积复合年增长率为769.3%。

后于10月29日，港交所披露信息显示，中梁百悦智佳递交的港股IPO申请已失效。

11月24日晚间，中梁百悦智佳再次向港交所递交招股书。

于2021年上半年，中梁百悦智佳新增在管项目113个，较2020年12月31日增长63.48%，新增在管总建筑面积约1310万平方米，较2020年12月31日增长65.17%。

增长迅猛

观点地产新媒体从招股书中获悉，中梁百悦智佳的三条业务线，包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。

截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米，覆盖中国18个省、两个直辖市及三个自治区的154个城市。其中，中梁百悦智佳的大部分业务位于长三角，截至2021年6月30日，56.1%的在管建筑面积位于长三角。

中梁百悦智佳在管建筑面积由截至2018年12月31日的30万平方米增加至截至2019年12月31日的680万平方米，并进一步增加至截至2020年12月31日的2010万平方米，复合年增长率为769.3%。

随着业务扩张，中梁百悦智佳收益及净利润亦迅速增长。

中梁百悦智佳收益由2018年1.76亿元增加至2020年的7.04亿元，复合年增长率为100.2%；净利润由2018年的2660万元增加至2020年的人民币8620万元，复合年增长率为79.9%。

相较于近日刚刚通过聆讯的祥生活服务收入复合年增长率为37.0%、净利润复合年增长率为94.4%，中梁百悦智佳在收益增长率上更加突出。

中梁百悦智佳收益由截至2020年6月30日止六个月的2.156亿元大幅增加至截至2021年6月30日止六个月的人民币6.626亿元，同比增长207.3%；净利润亦由截至2020年6月30日止六个月的人民币2590万元大幅增加至截至2021年6月30日止六个月的人民币1.06亿元，同比增长307.7%。

此外，为了进一步丰富服务组合，自2021年起主要透过中梁百悦智佳于2021年6月30日收购的杭州爱中、南通通皋及其附属公司扩展业务至城市运营服务。

据观点地产新媒体了解，中梁百悦智佳的城市运营服务最初主要包括道路清洁、城市生活垃圾收集、运输服务以及清洁及消毒服务，主要服务企业及政府客户。中梁百悦智佳预期城市运营服务将自2021年下半年起录得收益，而且会一直致力将城市运营服务类别扩展至森林公园管理等领域。

中梁百悦智佳表示，竞争优势在于，其一中国市场杰出及快速发展的物业管理服务提供商，项目组合遍布全国并专注于长三角；其二与中梁控股集团的稳定合作关系为中梁百悦智佳带来强劲的增长；其三以市场为导向的方针实现快速扩张及多元收入来源；其四标准化管理系统及智能小区技术令其提高营运效率及客户体验；其五经验丰富的专业管理团队，拥有完善的激励机制和人才开发系统。

减少依赖

中梁百悦智佳在成立初期主要为中梁控股集团提供非业主增值服务，于2018年来自物业管理服务及社区增值服务的收益占比很小。

中梁百悦智佳与中梁控股集团维持稳定的业务合作关系，为其持续快速增长奠定了基础。中梁百悦智佳的最大客户为中梁控股集团，向其提供物业管理服务及增值服务。

中梁控股项目已拓展至中国五大经济核心区域（长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区），覆盖包括20多个省市的150余座城市，成功开发了500余个项目。

截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，中梁百悦智佳在管总建筑面积中100.0%、76.2%、66.3%及59.2%是由中梁控股集团开发；三条业务线向中梁控股集团产生的收益分别占中梁百悦智佳总收益的约74.4%、62.6%、42.0%及39.2%。

于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六个月，中梁百悦智佳向中梁控股集团提供服务产生的收益分别为1.31亿元、2.22亿元、2.96亿元及2.6亿元，分别占总收益的74.4%、62.6%、42.0%及39.2%。

中梁控股在中梁百悦智佳收益、在管建筑面积占比近三年逐年下降，中梁百悦智佳对于中梁控股依赖性也逐渐减少。

中梁百悦智佳持续致力拓展市场及多元化客户群，由独立第三方开发商开发的项目的签约建筑面积由截至2018年12月31日的80万平方米增加至截至2021年6月30日的1660万平方米。

来自物业管理服务的收益占中梁百悦智佳总收益的百分比已由2018年的0.1%增加至截至2021年6月30日止六个月的34.9%，而尽管从事物业管理业务的时间较短，来自由独立开发商开发项目的物业管理服务收益占物业管理服务总收益的百分比由2018年的0增加至截至2021年6月30日止六个月的15.6%。

除物业管理服务收益有所增加外，小区增值服务收益亦有所增加，对中梁百悦智佳总收益的贡献由2018年的0增至2019年的3.8%，并于2020年增至19.0%，并于截至2021年6月30日止六个月进一步增至21.8%。

来自非业主增值服务的收益贡献由2018年的99.9%降至2019年的89.8%，并于2020年降至47.2%，并于截至2021年6月30日止六个月进一步降至43.3%。

中梁百悦智佳客户基础主要包括物业开发商、业主、住户以及第三方销售及商业公司。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六个月，五大客户所产生的收益分别为1.554亿元、2.643亿元、3.481亿元及3.392亿元，分别占同期总收益的88.4%、74.7%、49.4%及51.2%。