观点地产网观点商业年会自2018年离开香港后，已连续三年在上海召开。

去年，疫情下首次召开的观点商业年会，参会嘉宾多数担忧于疫情影响、聚焦于疫后重生。今年，更多的嘉宾则将目光着眼于“商业的革新”，开始关注于“未来的机会”。

当天下午3点，赶在与众多行业人士进行一场思维深度碰撞前，我们邀请上坤集团商用资产事业部副总经理兼融信上坤中心总经理董骏先生来到观点商业年会直播间。

这位温文尔雅、幽默风趣的70后，在商业地产领域拥有超过20年经验。历经传统百货的没落、大卖场的更迭、一站式购物中心的扫荡以及社区商业和特色商业街的兴起，董骏已然对商业地产有了深刻认知，我们借此次机会，聆听他对于行业和企业发展的思考。

众所周知，随着迅猛发展的“黄金十年”结束，商业地产已由增量时代进入到存量时代。如何通过存量资产的改造，赋予其新的生命，创造出新的价值，也成为行业人士不得不面对的课题。

“存量改造门槛很高，只有行业内资深的企业才敢去玩。”在董骏看来，存量机会首先更多出现在城市内环，而内环也就意味着更高的人流密集度、更大曝光量以及更低的容错率，一旦做错任何一件事情都会被放大。

其次，一线城市的政府领导们，他们看过太多的精彩作品，听过很多方案，过去一份PPT包打天下的模式，在他们面前很难行得通。

再者，从存量运作的成本角度来看，企业前期需要投入大量启动资金，会对企业造成比较大的资金压力。

董骏指出，当前存量市场中，有的公司能拿到较低价格的资产；有的在资金方面很有能力，可以拿到便宜的钱；有的善长轻资产管理，拥有专业的团队。

然而，能综合上述几项能力的公司却是凤毛麟角。

“相比于大量的偏科类公司，如今市场上需要的更多是拥有全周期、全流程服务能力的企业。所以，我觉得上坤的机会可能就出现了。”

虽然相较于其他房企来说，成立于2010年的上坤还很年轻，但是论起存量改造的经验，上坤却是不输。

据了解，上坤成立后的首个项目，便是原上海第八棉纺织厂的存量改造项目。如今这片拥有百年历史的旧厂房，已摇身一变成为宝山区文创地标-半岛1919创意产业园。

据董骏分享，上坤当前对于存量资产，主要采用“改造+长期持有运营”的模式。

此外，当投入存量改造的项目中时，上坤更尊重存量项目本身价值与现在价值之间的差距，并不会去追求超额利润，而是通过专业能力谋取本身应该获得的合理利润。

例如，位于上海七宝的办公楼项目上坤国际广场，便是由上坤长期持有。据董骏分享，2017年项目购入时价格约逾2万元/平方米，彼时出租率比较低，平均租金也不过3元/平方米·天。

经过改造运营后，如今上坤国际广场整体出租率达到了96%，租金上涨了40%，项目估值已经超过4万元/平方米，提升近一倍。

董骏表示，未来在上海和华东重要的一线、二线城市，上坤会延续这个方法，吸纳一些被低估的项目，然后创造新的价值。

项目打造上，董骏强调，因为每个项目都是不一样的，所以上坤不会一味复制，公司将跟当地的政府、合作伙伴、商家、品牌打交道，寻求大家对这件事情共同的理解，创造出一个与众不同的产品。