12月1日，惠誉确认新城发展控股有限公司“BB+”长期外币和本币发行人违约评级(IDR)以及新城发展持有67%股权的子公司新城控股集团股份有限公司“BB+”长期外币IDR。展望为“稳定”；还确认了两家公司的高级无抵押评级和未偿债券的评级为“BB+”。

据观点地产新媒体了解，惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，采用并表的方法对新城控股进行评级。该评级得到了在2020-2021年间，新城发展1600-1700亿元人民币的大规模权益销售规模的支持，与低投资评级同业的规模相当，有充足的土地储备，以及惠誉预计其杠杆率将保持在40%左右。

稳定的展望反映了惠誉的预期，即新城发展在控股公司层面上有足够的流动性偿还资本市场的债务到期，在市场波动的情况下如果有需要，新城发展仍有机会进入境内市场，为其在2022年的大额到期债务中的一部分进行再融资。此外，惠誉相信，新城发展从集团购物中心投资组合中获得的强劲经常性租金收入将提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。

惠誉于2021年10月15日发布的《风险敞口草案：母子公司评级关联性标准》对评级没有直接影响。标准更新后，新城发展和新城控股将按照各自的IDR进行评级。

惠誉预计到2021年底，新城发展的杠杆率将降至40%以下，符合“BB+”评级的财务结构。新城发展的杠杆率(以净债务+担保/净资产+担保来衡量)从2020年的36%增加到2021年上半年的41%，这是由于其在2020年和2021年上半年持续推进土地储备的收购以及吾悦广场的资本支出。

惠誉预计，新城发展的杠杆率在2021年9月底相对稳定，因为新城控股的杠杆率仅比2021年上半年增加了1个百分点。

新城发展在2021年1月-10月的权益土地溢价支出为470亿元人民币，占其销售收入的47%，而去年同期为60%。惠誉预计由于市场不确定性，新城发展在10月份停止收购土地后，全年土地收购将达到销售收入的40%。

新城发展在2021年上半年的土地储备总量为1.16亿平方米。惠誉预计可供出售部分约为1亿平方米，以支持其三年的销售。新城发展集团将继续专注于长江三角洲地区，但一直在增加该区域外的土地储备，以在区域市场不确定的情况下提供缓冲。长江三角洲地区销售额占2021年上半年合同销售额的60%，2017年为80%，2015年为84%。2021上半年，中国中西部地区占其总销售额的24%，而环渤海地区和大湾区分别占14%和2%。

惠誉预计新城发展的经常性租金和管理费收入将在2021年和2022年分别增长至75亿元人民币和100亿元人民币左右，从而直接增强控股公司的流动性。

惠誉相信，强大的购物中心业务将是帮助新城发展实现多元化、摆脱波动的房地产开发市场中的关键。2021年第三季度，新城控股的总租金收入同比增长66%，达到税前57亿元人民币。新城发展于2020年新增30家资产密集型的吾悦广场，并计划在2021年增加30多家，并将在2022年将商场开张速度降至20家左右。

惠誉认为新城发展有足够的资金偿还2022年上半年到期的130亿元人民币债券，包括6月份到期的4亿美元债券，以及新城控股于3月份到期的2亿美元和5月份到期的3亿美元债券。新城控股在11月中旬赎回了2021年12月到期的3.5亿美元债券，表明其流动性状况良好。

新城发展有70亿元人民币集中在2022年3月到期，但惠誉认为，即使在困难的市场环境下，新城发展也能够为部分到期债务进行再融资。惠誉认为，鉴于新城发展稳定的境内债券价格和少有负面市场消息，新城发展仍有机会发行境内债券。新城发展正计划于2021年12月至2022年1月发行约30亿元人民币的资本市场工具，并已获得大批投资者认购。

新城发展仍然是今年国内前20大开发商之一，2021年1月至10月合同销售总额为1940亿元人民币，与2020年相比变化不大。惠誉认为，假设11月至12月的月销售额为200亿元人民币（或同比下降30%-35%），2021年的销售总额和权益销售额将分别达到约2400亿元人民币和1600亿元人民币。新城发展10月的月销售额同比下降20%，与市场同比下降20%-30%一致。

惠誉认为新城发展在2022年可能会面临一定的销售压力，因为由于需求不太强劲，在放缓的市场中，较低线城市比较高线城市面临更多的挑战。然而，惠誉认为，新城发展专注于富裕的长三角地区和利基市场，围绕其吾悦广场购物中心开发项目，可能会缓解来自较低线城市的压力。新城发展在9月和10月的平均售价分别下降了15%和13%，因为三、四线城市的销售额有所增加。

惠誉根据《母子公司评级关联性标准》中的“路径A-子公司强，母公司弱”评估新城发展和新城控股之间的关联性为“强”，反映了两者的法律关联性“弱”和运营关联性“强”。

惠誉对新城发展和新城控股的综合评级考虑到了两家公司的“强”战略和运营联系，新城发展代表了新城控股对中国住宅建筑业务的全部敞口，而新城发展则筹集离岸资本，为集团的业务扩张提供资金。两家实体由同一人担任董事长。

新城发展的高销售周转率的战略有助于其合同销售的快速扩张，其水平高于大多数“BB”类别的同行。新城发展2020年权益销售额为1700亿元人民币，与世茂集团控股有限公司的1800亿元人民币相近，高于旭辉控股(集团)有限公司和龙光集团有限公司的1200亿元人民币。

新城发展在2021年上半年的杠杆率约为40%，与“BB+”评级相当。杠杆率与碧桂园在2021年上半年的41%相似，低于龙光集团在2020年底44%的杠杆率。

新城发展还迅速扩张了其投资物业，这些物业的价值超过1000亿元人民币，2021年将产生约80亿元人民币的经常性收入。与同行相比，这将提供额外的财务灵活性。

截至2021年上半年，新城发展的无限制现金余额为410亿元人民币，足以支付334亿元人民币的短期借款。截至2021年9月底，新城控股也有充足的流动性，有人民币305亿元人民币的可用现金，可以支付约人民币225亿元人民币的短期债务。该集团在2021年上半年的融资成本为6.5%。

惠誉认为，新城控股的控股公司有充足的流动性，可以在明年上半年偿还100亿元人民币的到期债务，在明年下半年偿还50亿元人民币的到期债务。

据管理层透露，新城控股目前持有125亿元人民币控股公司层面的在岸现金，并在2021年9月至10月期间每月从项目中获得30亿至40亿元人民币现金。新城控股每年也有80-100亿元人民币的经常性租金收入直接流入控股公司。这与其他开发商形成了鲜明对比，他们的现金主要是在项目层面上监管的，这使得用于偿还债务的现金部分更难估算。

据管理层表示，该公司控股层面目前拥有25亿元人民币离岸现金。该公司已于2021年9月发行了新的美元债券，用于覆盖将在2022年6月到期的4亿美元债券中的约1亿美元的本金。

新城发展预计将在2022年5月至6月通过新发行对其余部分进行再融资。新城发展还将能够抵押新城控股的股票以获得流动性。新城发展还将能够抵押新城控股的股票以获得流动性。