12月1日，评级机构惠誉将金辉集团股份有限公司的评级展望从“正面”调整为“稳定”，并确认其“B+”长期发行人违约评级(IDR)。惠誉还确认了其“B+”高级无抵押评级，回收率评级为“RR4”。

惠誉于2021年10月20日发布了最新的企业评级标准后，将所有评级列入标准观察(UCO)，现已将其移出。

据观点地产新媒体了解，评级展望的调整反映了金辉集团在资本市场的波动中销售紧缩和财务灵活性的减弱。自2021年8月以来，金辉集团的销售额大幅下降，惠誉预计今年剩余时间和明年的销售额将保持疲弱状况。稳定展望反映了金辉集团充足的可用现金和营运现金流入，足以覆盖其短期到期债务。此外，在2021年下半年，该公司还能够通过发行在岸债券、离岸高级票据、CMBS和ABS以及并购贷款进入资本市场。

具体关键评级驱动因素为：销售额下降。根据惠誉对11月和12月销售额约60亿元人民币的假设，惠誉预计金辉集团2021年的总合同销售额将下降5%。从7月到10月，金辉集团的平均月销售额从去年同期的82亿元人民币和2021年上半年的93亿元人民币降至62亿元人民币。惠誉预计2022年销售额将再下降10%，这与惠誉对该行业的看法一致。惠誉预计，尽管最近按揭贷款政策有所放松，但购房者的观望态度仍将继续。

从6月份开始，金辉集团的销售额开始出现个位数的下降，与整体行业趋势相似。8月份同比降幅扩大至10%，9月份为64%，10月份为23%。

还款风险可控。最近资本市场的波动削弱了公司的财务灵活性。然而，惠誉认为，尽管短期到期债务庞大，但还款风险是有限的。截至2021年上半年末，金辉集团的无限制现金余额为187亿元人民币。惠誉还预计，假设没有土地收购，金辉集团每月将产生约10亿元人民币的净运营现金流入。

截至2022年底，金辉集团拥有88亿元人民币的资本市场到期债券，其中包括1月份到期的3亿美元离岸高级票据和6月份可回售的2.5亿美元债券。该公司的可用现金/短期资本市场债务比率低于大多数评级为“BB-”和“B+”的同行，因金辉集团资本市场债务的平均期限较短。截至2021年上半年末，金辉集团的所有未偿高级票据和61%的国内债券都将在一年内到期。

募集新贷款。除库存现金和内部现金生成外，7月份金辉集团发行国内债券8.5亿元人民币、资产支持证券3.48亿元人民币、CMBS17亿元人民币;9月发行CMBS36亿元人民币，2.5年期离岸优先票据3亿美元;以及11月通过5亿元人民币并购贷款收购上海一家酒店。截至2021年上半年末，这些新借贷款覆盖了短期资本市场到期债务的54%。

对信托贷款的依赖程度低。金辉集团对信托贷款的敞口有限，截至2021年上半年末，信托贷款和其他贷款占其总债务的4.8%(2020年为13.5%)。该公司还确认其没有任何表外债务，包括私募债券和理财产品。惠誉认为，与拥有表外债务和大量非银行金融机构贷款的同行相比，金辉集团出现信贷紧缩的可能性较低。

杠杆率可能下降。截至2021年6月底，金辉集团的净债务/净开发地产(DP)资产保持在45%以下的健康水平。惠誉预计，到2022年底，其杠杆率将降至40%左右，因该公司不计划恢复购买土地，除非看到明显的政策放松迹象。然而，公司土地储备的可支撑开发年限可能会保持在三年以上，因惠誉也预计销售会减少。

回报效率较低。惠誉预计金辉集团的回报效率将在未来两年保持在7%左右，这对于“B+”评级的同行来说是较低的。惠誉认为很难提高这一指标，因该公司的土地储备集中在二线城市，这些城市通常比较低线城市的利润率更低。然而，惠誉认为，中国房地产开发商的盈利能力指标通常不如它们的杠杆率和流动性重要。