观点地产网 香港土地房屋的供求矛盾一向颇为严峻，亦成为社会发展中众多问题的症结。如何有效地、长远地解决成为非常重要的课题。

2014年香港运输及房管局公布《长远房屋策略》，是自1998年以来首份在房屋方面的长远策略性文件。《长策》在主要策略性方向上针对公屋提供、资助出售单位、土地供应和私人住宅物业几个方面，扭转房屋供求失衡的局面。

此后根据《长策》，政府会每年更新长远房屋需求推算，订定逐年延展的10年房屋供应目标，以顾及随时间而改变的各种社会、经济及市场情况，并按需要适时作出调整。

12月8日下午，港府发表《长远房屋策略2021年周年进度报告》，运输及房屋局局长陈帆、常任秘书长王天予、副秘书长张赵凯渝，及发展局副秘书长丘卓恒出席记者会。

新报告中，将未来十年总房屋供应目标维持于大约43万个单位，包括30万个公营房屋单位目标。

陈帆表示，政府已觅得土地提供33万个公营房屋单位，当中三分之一预计在首5年落成，另外三分之二预计会在后5年落成，可满足未来10年30万个公营房屋单位的需求。

根本：觅地、造地、建屋

报告指出，根据最新推算，2022/23至2031/32年度的未来10年总房屋供应目标，维持在大约43万个单位，这与去年公布的10年供应目标相同。

公私营房屋比例也维持在7：3，因此公营房屋供应目标为30.1万个，私营房屋供应目标为12.9万个单位。据了解，自2018年《长策》年度更新以来，公私营房屋新供应比例由6:4调整至7:3，并维持至今。

报告中指出，按照“供应主导”和“灵活变通”两项调整策略，这个供应目标根据不同需求因素的量化推算而订，而非当时的土地供应量。

事实上，过往《长策》便因采用现时住户数目增长的推算方法，忽略过往供应短缺等问题，其供应目标和需求数据受到社会各界的争议。

陈帆介绍称，总房屋需求的推算机制主要包括四个主要因素：住户数目的净增长；受重建影响需要寻找新居所的住户；“不适切居所”（即居住环境欠佳）的住户；第四为其他因素，包括外来学生等流动人口。“将这些估算加起来，得出来未来10年公私营房屋需求是43万个。”

至于最重要的供应问题，陈帆有意强调政府的执行力，传递信心：“现届政府做了相当多的工作，其中在觅地方面下了相当多的功夫”，得到的成果是--“自2014年公布《长策》以来，我们在去年首次觅得足够满足未来10年公营房屋需求的土地。”

相比较2017年度找到的土地只能兴建23.7万个公营房屋单位，今天觅得的350公顷土地已经足够兴建33万个公营房屋单位，较去年增加了1.4万个单位，也可以覆盖未来10年30万个公营房屋供应目标。

具体在执行中，陈帆亦直言：“当然也必须承认，在发展过程中可能出现未能预知的变数。但无论如何，政府各相关部门会尽最大的努力在土地改划、收地、工程建设等全速推进。”

据悉，以单位数目计算，上述公屋供应主要来自新发展区及大型发展项目（约占39%）、用地改划（约占36%），以及其他项目（约占25%）。报告又提到重建石篱中转屋、房委会4个工厂大厦及西环邨和马头围邨，预计可提供大约1.4万个单位，对应该年新增的公营房屋单位。

但值得注意的是，这些重建单位实现供应需时较长。其中，石篱中转屋预期于2028年完成重建，提供约1600个单位；4个工厂大厦可望于2031年及以后提供约4800个单位；此外，重建西环邨和马头围邨这两幅非常难得的市区用地预计可提供5000个单位，房委会正进行检视，争取将周边的土地纳入重建地盘。

私营房屋方面，正如《2021年施政报告》所述，政府争取未来10年准备好约170公顷土地，并透过卖地及港铁铁路物业招标为市场提供可兴建约10万个单位的用地。但目前由于尚未计及市区重建局项目和其他私人土地发展项目，尚未觅得足够土地。

整体而言，政府会继续推进多个大型项目，例如洪水桥厦村新发展区、元朗南发展区、小河湾车厂地盘部分上盖的发展，以及落实多个策划中的项目，包括新田落马洲发展枢纽、新界北新市镇和文锦渡以及交椅洲人工岛等。

至于着眼长期拓地的明日大屿计划，以及新提出的北部都会区发展进展，发展局副秘书长丘卓恒指，明日大屿正进行研究计划；而北部都会区需时发展，有不少工程及规划已在进行中，预计区内4成房屋供应可在未来10年入伙。

从长远来看，中长期持续推进上述项目，加上北部都会区可供应16.5万-18.6万个单位，2031年、2032年及其后的10年-15年的总供应可高达56.5万-68.6万个单位。

“当供应和需求配合起来，到十年后，基本上房屋的供应是能够满足需求，轮候公屋以及其他的情况应该会得以纾缓。”

同样，要解决“不适切居所”住户数量得不到舒缓的问题，陈帆表示：“最根本都是觅地、造地、建屋，因为这才是长远解决居住的房屋。在短时间，我们所做的任何措施，都是纾缓，都是过渡性的安排。”

时间表、短期供应

但相比“远水”，大众更关心的无疑是“近火”。

关于公屋供应的时间表，第一个五年仅落成1/3，第二个五年落成2/3。陈帆解释称，因为由生地变成熟地，到变成公营房屋，需要视乎土地可以动工的时间，大概需要10年的时间。

“当然，明白现时供应较紧绌，市民需求殷切，当局会加快力度，压缩法定的程序、造地的过程以及建屋的流程，希望尽快将更多的房屋落成。”

当被问到有关后5年目标是否有更为具体的计划和时间表，落成量会否太乐观，丘卓恒表示，有关工程仍处于改划和研究阶段，未开始建屋程序，因此时间上未能确实。他表示，目前估算是按现行基础而定，希望可籍精简程序和技术改善等工作，加快相关工程的发展空间。

至于较短期的私营房屋供应，根据2021年9月底的最新推算，未来3至4年一手私人住宅物业市场的供应量预计约为 9.4万个单位，较去年数字稍为增加2000个。

而近期发展商倡兴建私人资助房屋一事亦受到关注。据了解，近期新世界发展再宣布拟推出首个非牟利的私人资助房屋项目，以市价约五折至六折出售，配合其“上车易按揭”，买家可以楼价5%上车。

陈帆表示，根据居屋的条款出售，港府对任何可以帮助市民置业的措施表示欢迎；私营机构提供私营居屋，定位将会是私楼，亦是一种资助出售房屋，亦运用在补地价上。而上述计划在商讨阶段，未能提供补地价问题等的更多详情。

其补充道，目前为止仅新世界有接触政府，欢迎其他发展商接洽，若计划可以落实，对市民而言是好事。

而对于私楼楼价再破顶，陈帆指私人住宅楼价水平为一篮子因素，建议市民买私楼须量力而为，因当下经济不稳定。

报告又指出，现时房屋供应仍然紧拙，整体住宅物业仍处于一般巿民难以负担的水平，今年第3季按揭供款与私人住宅家庭入息中位数比例高达75%，陈帆指出，政府会继续留意巿场情况和参考相关指标，适时采取合适措施回应巿场变化。

而聚焦到具体如何满足置业需求，报告中亦给出了相应的供应计划。

需要了解的是，港府的房屋政策一直强调一个置业阶梯概念，比如公屋、绿置居、居屋至私楼，其中，绿置居为资助房屋计划出售对象主要为现有公屋租户及合资格“绿表”人士，单位定价比传统居屋低廉；“白居二”则是为部分合资格白表人士提供配额，令他们能免补地价购买二手公屋、居屋、绿置居及房协资助出售房屋等。

据介绍，自政府在2018年修订政策，按市民的负担能力制定资助出售房屋的售价以来，已经有约16300个居屋单位按经修订的定价政策出售，同期也推售了大概8400个绿置居单位给绿表人士，其中大部分是公屋租户。

为了进一步回应白表人士的置业愿望，房委会也将“白居二”配额增加到4500个。此外，为了加快出售现有39个租置计划屋村未售单位并增加绿表人士的置业渠道，房委会现正将813个租置计划屋村的回收单位推售给绿表人士。

此外，政府也推出首置先导计划，切合不同收入家庭的需要。继首个首置先导计划“焕然懿居”半年提供493个单位之后，政府正推展3个首置项目，合共提供超过3000个单位。

但“劏房”（隔断出租的房子）的问题在短期如何解决，目前来看主要是在条例修订上有所突破--“10月份通过的有关修订条例将在明年1月22日实施，为劏房租客提供合理和有效的保障。”

同样值得关注的是，出租公营房屋比例还需要增加，以让平均轮候时间尽快回落至更低水平，亦是市场较大的呼声。

现实是，最新公屋平均轮候时间为5.9年，仍旧较长，而过渡房屋的租住年期未必能让轮候人士衔接上楼。陈帆表示，部分过渡房屋年期相对较短，但透过非政府机构协调，根据过往经验，都可以顺利解决。

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