编者按：2021年，世界、中国、各行各业乃至每一个人，都深切感受到“百年未有之变局”。
“不畏惧寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的骄阳”，新的一年到来，我们深信，中国经济与房地产仍将克服所有困难，从容面对任何局面，取得更加瞩目的成绩。
有鉴于此，观点新媒体一如既往策划和推出年度报道“冬天法则”，回顾并总结标杆房企过去一年的调整与改变，寻找全新一年的机会所在。
同时，我们邀请了多位具有全球视野和丰富经验的经济学家进行了深度对话，从他们的角度，解读中国经济与房地产的前行之路。
观点网如果问去年下半年以来，这场针对房地产行业的监管给了我们什么启示的话，或许就是房地产市场不可能永远涨下去。
过去几年，国内房地产开发投资一直维持着高位，甚至一度成为经济稳增长的重要动力。尽管拥有先见之明者曾提醒过风险的存在，但这艘巨轮仍在惯性驱动下多行驶了很长一段时间。
人们习惯一旦风险来临，有形的手就将介入。因此当12月6日央行宣布降准时，一些从业者依旧欢呼雀跃。
对部分国内开发商而言，感受则可能更强烈一些。他们在2020年买入有史以来最多的土地，并因此而陷入债务困境。
“你不能指望政府连民营企业（的境外债）都保证刚兑。”野村中国首席经济学家陆挺坐在位于香港国际金融中心的办公室内，窗外是繁忙的维多利亚港。
在过去一段时间，香港是中资房企美元债市场的风暴中心。以标普、穆迪、惠誉为主导的信用评级市场里，几家陷入流动性困难企业的评级已降无可降。
“市场有些调整，我觉得也是一条必经之路。”在陆挺看来，坚定而渐进式的调控是势在必行的，其在较早前8月31日举办的第十三届野村中国投资年会上称，这是属于中国的“沃尔克时刻”。
“市场太过关注最近监管的力度，以至于忽略了地产才是真正的灰犀牛。”陆挺指出，以往无序扩张的房地产才是需要担心的关键点，正如他在过去三年所呼吁的那样。
明确预期
南通海门——中国民营建筑企业最密集的地方之一，陆挺这里度过了童年的大部分时间。正是这段经历，让他亲身体验了“南通铁军”的崛起。
“我天然对这方面的情况了解得多一些。”与别的宏观经济学家相比，陆挺对房地产板块倾注了更多关注，也更清楚地认识到，房企美元债逾期或违约只是目前困难的冰山一角。
从过往的表现看，房地产行业从来是一个占款能力强且在产业链中处于强势地位的行业。尤其是对上游供应商的占款能力有多强，相信绝大多数施工方都深有体会。
自2020年以来，行业内一个未被明说的问题是，一些现金紧缺的房企改变了过去的结算方式，大量采用商业承兑汇票支付相关货款和工程款。事实上风险早已酝酿，只是被转移，一连串企业牵涉其中。
用最简单明了的话语解释，即房地产企业实际上并没有直接跟农民工打交道，跟农民工打交道的是建筑企业。
“建筑企业受房企资金链紧张的拖累最严重。”陆挺说：“接下来几个月……还有一个很大的坎，跟别的行业不一样，建筑业的5200万农民工平时只能领取最基本的生活费，建筑企业在农历年底前要支付农民工一年大部分的工资。”
他想强调的是，目前国内对房地产行业的监管方向事实上很明确。此前部分分析在谈到房地产近况时，担心“保内不保外”，陆挺认为这是一种误解：“这只是一个次序问题，不是说不保外，但保内肯定是优先的。”首先是保交房，其次是保工资，然后再延伸到保上下游企业、保原材料、保产业链稳定。
“短期内没有哪个行业能够取代房地产行业在中国经济中的位置。”陆挺在11月发表的一篇文章中表示，未来几个月经济下行的压力可能增加，若要宏观经济和金融体系企稳，就必须先稳住房地产行业。
“从房地产对宏观经济影响的角度来讲，今年四季度肯定是见不了底的。”陆挺提出，鉴于房地产行业的风险向实体经济传导存在滞后性，真正的冲击大概尚未来临，估计可能的时间是明年第一季度。
据了解，房地产对于实体经济的影响主要来自两个方面。陆挺解释，一是建房等投资，能直接拉动对原材料、工程机械和建筑工人的需求，这方面约占中国GDP的17%。
二是房地产开发商的招拍挂拿地。资料显示，2020年开发商支付给地方政府的购地款高达8.4万亿元，达到GDP的8.4%，并约为中国去年公共财政收入的46%，因此对国内基建投资有直接的拉动作用。
最新的情况是，“民营房企的融资问题已经导致一部分上下游企业尤其是建筑安装企业陷入财务困境。”另一方面，开发商尤其是民营开发商对买地的意愿相比过往大打折扣。在过去两轮集中供地，地方城投平台开始进场拿地成为不可忽视的现象。
根据陆挺测算，即使调控政策执行力度已经有所调整放松，中国新房销售可能仍会萎缩15%以上，开发商购地金额下降30%以上，以房地产占中国经济25%的比例来估计，房地产业可能在未来一段时间将拉低中国经济增速4个百分点以上。
所以，近期我们能看到央行提出短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能，也能看到一些开发商的融资通路正被打开。
同时，在12月6日召开的中共中央政治局会议上，也提出要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
这体现出“稳预期”的精神。
退出路径
但中央对此轮房地产调控所下的决心也不应被低估。
陆挺认为，目前的调控态势不会轻易被改变，即使最终会对中国经济产生较大影响。
“有些人一听到‘沃尔克时刻’，就以为是一个对经济前景非常悲观的说法。”陆挺笑着解释，他希望人们明白，“沃尔克时刻”并不是一个贬义词。
事实上，上世纪70年代美联储主席沃尔克在面对滞涨怪圈时采取了一系列紧缩政策，包括加息和减少货币发行等，虽然导致美国在1980年-1982年陷入短期衰退，但在此之后便迅速恢复活力，并进入延续二三十年的经济繁荣阶段。
“沃尔克时刻”指的是通过一定程度地牺牲短期增长的办法来彻底清理经济中的一些积弊，意味着在一段可承受的阵痛期后，是更光明的未来。
放在如今中国的语境内，面对经济下行的风险，部分声音认为2022年地产相关政策将逐步改善。
陆挺则主张，坚持当前的房地产调控政策不现实，但盲目放松和大水漫灌也不可取，“最起码我觉得，我们肯定不能再搞类似货币化棚改的政策了。”
2015年的股灾和随后促发的资本外流，是货币化棚改政策落地的重要诱因。货币化棚改（棚改货币化安置），是指相对于实物安置，政府直接以货币形式补偿被拆迁的棚户区居民，居民再到商品房市场上购置住房。换句话说，央行释放的资金通过开发银行流向地方政府，并直接形成了购房刚需。
“传导机制特别顺畅，货币化棚改最后一共释放出来3.6万亿元人民币，相当于降准好几次。”陆挺回忆，2015年的低迷迫使政府采取了较为激进的稳增长策略。其时，另一条对房地产市场起到刺激作用的措施是，放开中资企业到香港发行美元债券。
以此为背景，2015年-2018年之间国内开发商大举进入三四五线城市，并催生出一种高杠杆发展模式，快周转战略被视为是快速扩大规模的良策，开始被广泛使用。
“现在处于风口浪尖的几家民营房企，它们资产负债表扩张、杠杆率上升最厉害的年份，就是2015年到2018年。”陆挺指，这是目前很多房企债务问题的根源之一。
以一个更宏观的角度看，这段时期国内房地产投资基本上由拿地和开工两股动力包揽，背后的资金支持则来自房企通过期房销售快速回笼的现金和巨量举债。
最终由杠杆推动的繁荣，掩盖了房地产市场逐步萎缩的事实。陆挺称：“货币化棚改只是客观上把问题延后了。”
未来探讨
2018年，陆挺在加盟野村证券后，曾针对这段特殊时期撰写过两篇重磅文章，一篇名为《货币化安置后棚改向何处去？》，另一篇则以中资海外美元债风险为主题。
冷静地作出与市场情况相左的判断不是件容易的事，但陆挺明显擅长扮演这种敲钟人的角色。2008年在华尔街投行美林证券任上，这位资历尚浅的分析师就因成功预测金融危机后中国大规模财政刺激政策和GDP高增长而成名。
采访来到尾声，在一个半小时内讨论了如此多的问题。放眼未来，随着中国发展阶段的提升，经济结构将会发生变化。过去以基础设施和房地产建设拉动经济发展，并进行资本积累的时代或许即将远去。
我们希望向陆挺寻求一个长远的解决方案。
他摆了摆手，说自己无意塑造一个拥有先见之明的人设，并再次翻出不久前完成的那篇文章：“最理想的结果，是要设计一个既能拉动内需，又能防止地产泡沫，还能提高有效基建和实现住有所居的多赢房地产政策。”
立足当前，陆挺提出，短期内作为应急措施，为避免系统性金融风险发生和经济硬着陆，有必要保障大部分资质较好房地产企业的融资和家庭按揭贷款的正常审批。
“但真正的出路在于市场和公共保障并举。”个中目的是通过供给侧改革，让市场和政府各就各位，平衡住房的供应和需求，满足民众的住房需求，并以此推动更有效率的城市基础设施投资。
陆挺写到：具体说来，政府需扩大热点城市的土地和新房供给，通过宅基地改革释放低效使用的土地并增加农民工财产性收入，进一步放松城市户籍限制，在增加热点城市土地供应和明确逐步开征房产税的前提下，适度放松限价和限购限售等调控措施。对特定人群尤其是外来民工和新毕业大学生给予降低首付比例和房贷利率的优惠政策。在让市场发挥合理作用的同时，政府也要大力做好住房保障工作，制定系统的又因地制宜的保障房政策。
“关键是这里面一个大的思路，即让市场的归市场，让保障的归政府。”他总结。
以下为观点新媒体对野村首席中国经济学家陆挺先生的采访实录：
观点新媒体：明年房地产市场是否会到达底部，或者说至暗时刻？
陆挺：具体哪个月不敢说，但我估计明年春季，是不是至暗时刻也不好说。
如果说我们研究宏观的人，观点有什么差别的话，有人认为今年四季度就见底了，但我觉得今年四季度见不了底，明年一季度可能见底。当然也许明年一季度都见不了底，但应该不是今年四季度。
从房地产对宏观经济影响的角度来讲，四季度肯定是见不了底的。这两个事情还有点差别，你说房地产见底是看哪个指标？是从买地、新开工、销售，还是房地产投资？房地产投资还有不同的口径，所以这里面比较难说。
但有一点是较为清晰的。房地产对实体经济的影响有两个传导路径，这两个传导路径都是有滞后效应的。一个是房企拍地之后并非立马付款，都是分期付款的，一开始你交的只是定金和首付。
现在地方政府的卖地现金收入同比下降大概在15%左右，但是从过去几个月开发商的买地金额来讲，已经下降了40%左右。考虑到付款的滞后效应从这个角度来讲，明年春季有可能是地方政府卖地现金收入的低点。
另外一个路径就是从买地、新开工到盖房也需要一段时间。盖房是对实体经济真正有拉动的经济活动，这中间要买钢筋、水泥、雇佣工人。从这个角度来看，目前房地产业的下行对国民经济的影响更糟糕的时候还没有到来。
昨天看了观点指数统计了100个开发商的销售数字，同比下降了34%，这个数字肯定是比两个月之前还要差一点的，销售端下来了。
我这两个月观察到一点，有些开发商以前手里是有一些盘的，原来因为限价舍不得卖，现在必须要卖了，一些比较热点的城市的销售还因此被托上去了一点，不然这个数字更糟糕。
观点新媒体：目前销售从需求方上面来看，也是比较疲弱的。
陆挺：现在有些银行已经这么反馈了，之前申请房贷要排很长的队，现在不怎么排队了，市场的供需关系已经发生了一些改变。
这也很正常，买房子跟别的不一样，预期发生变化的时候还是很快的。就像2015年6月份以前，股价拼命往上涨，大家排队开户，我那时在境内券商工作，亲历了这一过程。过了6月底之后，暴跌的时候你让谁买？作为一个金融资产性的市场，预期一旦开始改变，要扭转过来是比较困难的。
房地产开始出现一些问题，是2018年的时候。2018年底和2019年初的时候，政策有过一点放松，央行也有一些放水，所以等于是先躲过了这一波。
本来到2019年底也有些下行的迹象，下行的压力再次显现，只不过后来因为有了疫情，先砸了个坑，而且疫情之处央行又放了点水，又好了一下。所以可以这么说，即使没有这一轮严厉的调控，很多房地产开发商后面面临的压力也是不小的，该来的迟早会来。
这里面就要追溯到之前货币化棚改那一波刺激，现在有些人对房地产这个行业不是那么了解，包括我们一些宏观研究员，说是这几年政府一直在调控收紧房地产这个行业。
这种观点是很有问题的，其实上一轮对房地产的大幅刺激就是在2015年到2018年之间的货币化棚改。有的人看不到这一点，是因为被一些诸如去库存和棚改等名词误导了。
观点新媒体：货币化棚改现在已经慢慢收回去了。
陆挺：开始收了一些，但是造成的影响已经在那了。
2015到2018期间的货币化棚改有几个特征，一个是开发商集体去三四五线城市，这些地方特别适合做高杠杆、高周转模式。
高周转模式有一个前提，基本上就属于空手套白狼，不怎么用自己投资盖房。
我们开玩笑讲，挖个坑就号称新开工，就可以卖房，因为在低线城市拿到预售资格比较容易。当然在那一波房地产大爆发的时候，也意味着我们的开发商比较容易把杠杆推高。对预售管理得越松，杠杆就可以做得越高，这是第一个。
第二，那几年中资美元债大爆发。我是2018年到野村的，我来野村之后写了两篇比较长的文章，一个是中资美元债，一个是货币化棚改。倒不是我有先见之明，因为那几年我在境内券商工作，相对比较了解这些情况。
为什么这两个问题是结合在一起呢？其实都是跟2015年有关。
2015年，政府为了支撑经济发展而拉动房地产和基建投资。房地产方面推出了货币化棚改，基建方面推出了政府与社会资本合作，也就是PPP。那几年宽松刺激的说法和方式和2008年全球金融危机爆发之后的刺激很不一样但终端需求还是集中在基建和地产这块。很多人分析那几年宏观经济的时候，不容易看到中间大的相似之处和区别。。
还有就是因为2015年八月之后大量资本外流，央行外汇储备快速下降，当时政府提出了确保三万亿美元外汇储备的目标。在这样的背景下，2015年秋季政府放开了境内各类中资企业到香港来借美元。房企在这之前就发美元债了，只是之后美元债发行的规模大了很多。
之后几年，除了房企之外，国有金融企业和地方政府融资平台也来境外大量发行美元债，把一个原来很小的市场做成了今天1万亿美元的市场。这是过去五六年中国宏观经济和金融市场的一些重要背景。今天会发生的这些事情，若要真正理解来龙去脉，都要追溯到2015年。
仔细看现在风头上最厉害的几家民营房企，资产负债表的扩张、杠杆率上升最厉害的年份，就是2015年到2018年那几年，他们的外债上升也主要是那几年。
我在2018年底就写过一篇文章，题目是“房地产行业凛冬将至”。我的意思是在货币化棚改那几年，三四五线城市的房地产高速发展和房价大幅上涨是有很大问题的。这轮货币化棚改结束之后，这个市场的调整是必然的，到时会对开发商造成相当大的压力。
但由于经济下行和中美贸易冲突等原因，2018年年底到2019年春季期间政府又放了一次水，所以问题好像可以暂时搁置了。但是该来的还是会来，尤其是这次下行压力来的时候，政府调控的决心非常强，力度相当大。
观点新媒体：最近有声音在讨论“保内不保外”，您怎么理解？
陆挺：从国内的政策来讲，主要就是一个清偿的顺序问题，不能叫保内不保外。首先肯定是要保交房，这涉及到国计民生和社会稳定，还有就是上下游企业。
我相对别的宏观经济分析员，对这方面的关注多一些，一个很重要的原因，就是我老家江苏南通是中国民营建筑企业最密集的地方，也有一些大中型房企，所以我天然对这方面的情况了解得要多一些。
因为去年秋季开始执行的“三道红线”，房企首先把融资压力转移给建筑企业，所以建筑企业在一定程度上比房企更早感受到债务压力。接下来几个月对房地产企业和建筑企业来讲还有一个很大的坎，就是到农历年底要支付5200万建筑业农民工一年大部分的工资。了解这个行业的人都知道，房地产企业实际上并没有怎么跟农民工打交道，跟农民工打交道主要是那些建筑企业。
所以不是说保内不保外，而是优先保内，首先保交房；第二，保农民工的工资，保那些建筑企业，还有上下游的原材料企业，因为这涉及到我们整个国民经济的产业链条，之后是银行贷款、信托贷款、债券、理财产品和私募债。海外美元债在清偿次序中肯定是比较靠后的。
观点新媒体：这一轮的信誉没有了，以后海外发债怎么办？
陆挺：2018年我第一次写专题报告评论中资美元债的时候就是这个意思，一个企业如果是没有海外业务，没有外汇收入，从理论上来讲应该是没有资格去发美元债的。但是我们在那几年放松中资企业海外发债的时候，什么样的企业都过来发美元债了。
我觉得投资者在这方面也要吸取一些教训，如果一个企业或地方政府融资平台没有什么美元或其他外汇收入，它凭什么发美元债？你凭什么相信他们有能力偿还这个美元债务呢？
其实我们绝大部分的房企在海外是没有项目的，即使有，也只是一点点。境外发债和境外IPO还不一样，IPO发的是股权，拿了就拿了，不用还，你投资这个企业是对它的信任。但债券是不一样的，美元债是要拿美元来还的，发行者得有外汇收入才可以。
房地产企业是这一类，地方政府融资平台更是这么一回事了，有哪个地方政府融资平台是有外汇收入的？所以我2018年时提出的政策建议很简单，就是发美元债需要有外汇收入作为前提。当然这也是给市场一个教训，就是不能指望政府给这些民营企业提供刚兑。美元债这个市场有些调整是不可避免的，几年前高速发展的时候就已经注定了。
市场不能指望政府给房企美元债提供刚兑。我在2018年写中资美元债第一份专题报告的时候，中资企业美元债存量是7000多亿美金，当时我们的外汇储备是3万亿美元出头一点，现在外汇储备也就是3.2万亿。以那时候的美元债增长速度，如果那时不及时刹车的话，现在就不是1万亿了，也许是1.5万亿甚至2万亿。当一个国家的企业在外面的美元债跟我们的外汇储备差不多的时候，那我们就真的要开始紧张了。
当然现在从国家层面来讲，还没有那么大的风险。疫情以来因为经常项目盈余和境外大量投资中国国债和政策银行债，有7000亿美元的巨额外汇流入，所以人民币现在强得很。但美元债方面，还是应该未雨绸缪，如果听之任之，最终还是会要出问题的。
观点新媒体：未来房地产市场应该如何平衡市场化和保障两方面的平衡？
陆挺：我觉得这个问题的关键是让市场归市场，让保障归保障，以供给侧改革的思路，市场和公共保障并举，让房地产行业软着陆并实现住有所居的目标。
当然这里面具体什么比例，比方说香港是五五开，新加坡是二八开，当然新加坡二八开的质量比香港的还要好，人均居住面积新加坡就要比香港高很多。
政府也可以因城施策，有些地方可以三七、四六、五五，你让各个地方有一个选择，但是一个原则就是市场的归市场，然后在市场收税收来支持保障房建设。这方面新加坡应该是全世界的模范。
我觉得在明确增加热点城市住宅用地供应的前提下，以及在明确给出逐步征收房产税的预期之下，可考虑逐步分阶段合理放松这些城市的商品房限价，让市场来调节商品房的供需。控制房价的最终有效办法是增加供给而非直接限价。限价政策在特定阶段有其合理之处，但总的来说扭曲了市场供需，降低了住房建设质量，让有些地方的一二手住房市场出现巨大价差，导致整个社会消耗大量资源去寻租。一个更为合理的方案是因地制宜制定商品房用地和保障房新增用地的比例，让市场充分反映商品房的价格和相关的土地价格，但地方政府必须从商品房土地转让的收益中提取一定比例的资金投入保障房建设。这样既能让市场机制很好地发挥作用，又能给地方政府提供一笔保障房基金，有助于实现共同富裕。在放松限价的基础之上，限购限售政策也可在一定区间内逐步小幅放松，尤其是设计相关政策鼓励现有城市居民向农民工和新毕业大学生出售二手房。
观点新媒体：目前国内房地产市场18万亿的市场规模，悲观一点的分析认为会是降到13亿、14亿，部分人认为是会在18万亿横盘，您怎么看？
陆挺：横不了，这个市场一定会萎缩一些，尤其是考虑到整体物价的上涨之后。具体会会萎缩到多少，这个不敢说。本来前几年就应该慢慢地开始逐步调整，只不过因为那几年的货币化棚改，客观上把这个问题延后了。
观点新媒体：那您觉得18万亿已经到了历史的最高峰了？
陆挺：这几乎是肯定的，其实一个国家往前发展的时候，特定阶段有些经济板块发展特别快，在国民经济中达到很高的比例，是有一定的历史背景的，不能指望永远这么高。今后或许因为通货膨胀等原因房地产业销售额还保持在较高水平，但是在GDP中间的比例肯定是会下降的。
比如看一些发达国家，盖房子最多的时候是几十年前乃至上百年前了，不是现在。所以这方面我们要实事求是地来看未来的趋势。如果再考虑我国现在和未来年轻人口数量会持续萎缩，对新房的需求必然会下降的。但因为房地产市场会向较为昂贵的大城市集中，所以房企销售金额相对于销售面积来讲，会下降的慢一些。而房地产企业对钢筋水泥等建筑材料的需求下降速度会快一些。这个过程中，市场业会有整合，所以不代表所有房企的销售都会下降。还有住房的存量在上升，所以售后包括物业管理这些业务也会上升，因此不用过度悲观，只能说这个行业的整体性质结构会发生一些变化。
观点新媒体：利润太高的时代已经过去了。
陆挺：货币化棚改那几年带来的高杠杆高周转的商业模式肯定是不可持续的。
观点新媒体：房地产未来在中国的经济里面，比例会不会降低，或者哪个比例你认为是合理的？
陆挺：我不敢说哪个比例是合理的。但参照国际标准的统计规则，我相信这个比例是会往下降的。
不同国家在不同的发展阶段有着不一样的经济结构，经济越发达，存量的资产财富累积越多，对投资的需求就相对越小，而对消费的需求越高，这样幸福指数也越高。
换个角度去想，我们国家原来比较穷，有一段时间我们必须要省下钱来做很多资本累积。在这个过程中，最看得见摸得着的一块就是基础设施和房地产。
今天我们去巴黎，你会看到巴黎的大部分房子都是100多年前盖的的，你去纽约，纽约的房子绝大部分都是五六十年前到100多年前建的，这就是他们的资本积累。
他们曾经在有段时间里面盖了很多房子，但这个房子盖了之后，相当长一段时间里面只是做维护而已。
西班牙巴塞罗那的城市规划相当相当先进，从卫星图上就能看得出来。但实际上她的房子大都是100多年前盖的，因为当年全球经济大发展的时候，地中海边上的巴塞罗是非常发达的城市，所以他们几乎重新规划重建了整个城市，只留下了很小的一块老城。过去的100多年中，它还需要盖房子吗？也需要，但是已经很少了。
观点新媒体：换个问题，在您看来，接下来会降息降准吗？
陆挺：关键的问题不在于降息和降准，2015年要刺激经济的时候最重要的政策也不是降息降准。
2015年有几个最重要的政策，一个是货币化棚改，这跟降息降准一点关系都没有，通过货币化棚改，央行最后一共借出了3.6万亿人民币，当时降准1个点相当于释放1.2万亿资金的话，所以那波货币化棚改从资金量上来讲，相当于降准了六次，每次0.5个百分点。
而且这还不是一般的资金释放，这笔巨额资金是通过开发银行直接分配到地方政府，最后以现金补偿拆迁户的途径，直接形成了对商品房的最终需求。
降准只能让银行的可贷资金多一点，贷不贷还是银行说了算，而有没有借款需求还要看经济整体情况。棚改对经济的拉动效应很直接，因为是地方政府的软预算约束，都争相从国开行拿到这个钱，而拿到拆迁款的居民，一般都是要去买房的用经济学的专业术语来讲，叫货币政策的传导机制特别顺畅。
以我对当下经济问题的观察，这次拉升经济的关键肯定不在降准或降息。
观点新媒体：那你觉得接下来有什么好的政策？
陆挺：我想货币化棚改这样的政策不会再推出了。现在央行在回收一些当年通过货币化棚改发出去的资金，我倒是认为可以把这部分退出来的资金用作
特别国债来支持保障房建设，当然了叫啥名字没什么关系，但这笔钱一定要用在人口大量流入的城市，这样才有真正需求，才能取到惠民的效果。
如何确定房子要盖在什么地方呢？无论是通过政府机制还是市场机制，一定要把资源配置到大家有需求的地方。
货币化棚改那时候很大的问题是什么？不知道这个钱是怎么发下去的，对于这3.6万亿分到了哪些省份地区，我们一无所知。这就会带来一个很大的问题，就是如何保证投资的效率和公平。地方政府拍地，开发商去那些地方买，这是一个市场过程。开发商肯定是全国范围里面调配资金，决定在哪个地方买地，在内部是要做很多分析的。但货币化棚改资金的下拨，我们不知道是否有这样的决策程序。
我最近写了一篇题为《寻找本轮房地产调控的退出路径》的文章，提了一些建议。中间的关键一点就是土地资源和资金的划拨，要跟一个地方的城市规模，常住人口、城市化发展速度、户籍人口、个人所得税、社保缴费等指标挂钩。我们现在有丰富的数据，知道哪些城市常住人口上升比较快的，我们应该把资金和土地资源匹配到那边去，在那些地方多盖房子。
这样既拉动了经济，抑制房价，又不会造成资源浪费，给银行带来坏账。我们需要知道，国家配置的资金流向会带动很多居民的储蓄和其他各种各样的资金。中央政府这方面的决策和机制设计是非常重要的。
比方说某个县城的人口在净流出，因为种种原因，那个县城拿到很多政府资金搞棚改，推高了当地住宅需求。房价上升之后，大家看着眼红，外地农民工都回这个老家县城买房了，甚至一些外地人也来买了。这个县的政府借此机会又买了一些地，同时也借了不少贷款，在当地新建了很多基础设施。但是热闹了几年之后，因为那个地方毕竟没有什么产业，人口还是不断净流出，过几年这个县城就更空空荡荡了，房价也面临较大的下行压力，你说是不是很可惜？
从国家资源配置的角度来讲，就是要尽量避免这些问题。最近有不少经济学家站出来说要执行更宽松的宏观政策，要拉动经济。我认为政策是要宽松，但经济学家在提建议时，最好更具体一点，就是怎么宽松的问题。比如说房地产业方面怎么应该怎么松？建商品房还是保障房？在哪里盖房子？什么样的机制能减少空置率，降低金融风险？土地如何配置？限价限购限售政策是否要放松？如何布局基建？小城市一窝蜂建地铁行不行？经济下行时宽松是有必要，但还是要考虑效率问题和未来的金融风险问题。
与经济学家面对面 | 鲜活思维中的经济解读与宏观视野
