观点网讯：1月28日，华坊谘询评估资深董事梁沛泓表示，位于佐敦柯士甸道，楼龄逾半世纪的旧楼太极大楼举行强拍，项目在无人竞投下“流拍”，是继去年中加连威老道61-73号后，第三次强拍“流拍”。

该项目地盘面积约5,441平方呎，分区计划大纲图下属于“商业”地带，项目可建总楼面约65,292平方呎，可重建成办公、银座式商业大厦、酒店等。

今次强拍，原申请方邓成波家族未能收购的单位包括一个街铺(连一个1楼单位)和四个住宅单位。物业早于2019年初入表申请强拍， 延至2021年中进行聆讯，并于2021年12月批出底价8.123亿港元。

梁沛泓表示，据闻邓成波家族已于2021年8月以约4.5亿港元把其持有之业权易手。跟据旧楼现有价值比例并以2019年2月为估价日基础的计算下，已收购和未收购单位的价值分占76.4%和23.6%。即申请方需付逾1.9亿港元收购余下业权。但是，以上述约4.5亿港元的成交价和76.4%倒推粗略计算，整项目只值5.89亿港元，比强拍底价低27.5%，故“流拍”是预料之内。

梁沛泓认为令申请方却步的原因有两点，一是在现行强拍机制下，旧楼的现在价值评估不会按市况更新。二是法官定出项目总发展价值14.4亿港元。惟近月银座式商厦单位录大幅蚀让个案，14.4亿港元明显高于现时市况水平，导致项目的地价底价过高。