观点网把视线从住宅业务转移到商业地产，尤其是购物中心，很容易想起以港资为代表的恒隆、太古，或者国内规模、品质靠前的万达、华润，但“利润王”中海在这一块似乎少有“刷脸”。

近日，据中海环宇商业官微消息，北京大兴瀛海的环宇坊即将在三季度开业，大致位于亦庄西，接驳8号线的终点站瀛海站，是一个10万平米建面的TOD项目，主打社区配套。

往周边6公里开外，是亦庄地铁线的旧宫站，附近早已坐落着住总万科广场、华联亦庄购物中心。但瀛海站附近尚存有商业综合体的真空带，环宇坊算是填补区域空白。

中海环宇商业在北京的项目不多，算上未开业、将开业的总共3个，流量也不如太古里、大悦城、SKP。在2018年开业的小型“盒子”，4万平米的朝阳区环宇荟，是中海目前于北京唯一一座正在营业的购物中心。

若回看中海环宇商业的发展轨迹，自2011年首批环宇城进行全球招商之后，该公司开始在重点城市“小跑”，过程中产品线和策略逐步完善。

京城布局

即将在三季度亮相的瀛海环宇坊，是中海商业在一线城市的首个环宇坊项目，周围有中海的住宅盘寰宇时代一期、二期，中海瀛海府。若对照产品线，瀛海环宇坊在中海环宇系列里定位为社区配套商业。

数据来源：观点指数整理

据官微介绍，年底将通车的S2地铁线，环宇坊是附近唯一的双轨项目，离首都机场、大兴机场、核心商圈王府井、和亦庄副中心均在30分钟左右的通勤时间。

也因为地理位置的特点，项目可能触及城市远端客群和商旅客群，整体定位还强调 “城市客厅”。相应地，在室内设计上，舍弃了部分可用建面，做成挑高，7万平米的占地面积有4个中庭，在招商方面则引入中高端品牌更多，其中餐饮的区域首店明显较多。

除了瀛海环宇坊，中海环宇商业在北京已布局两个项目，一个是2018年开业的环宇荟，位于人气火热的亚运村商圈；一个是尚未有具体开业时间，但已经在建的石景山金安环宇荟。

前者是10号线安贞门站地铁盖项目，周围商写聚集，附近两三公里左右，购物中心扎堆，有新奥、远洋未来广场等，但算是体量小流量大的美食打卡地标，明星汪小菲开的川菜店“麻六记”，人多的时候需排队数小时。

商场还配有中端轻食快餐、高端日料，以便服务周围写字楼的白领日常吃饭和社交，可能这也是瀛海环宇荟招商中餐饮首店较多的原因。有常来的消费者对商场评价“舒适、高级、有质感”。

后者位于石景山，这同时是中海住宅盘大区，金安环宇荟处于6号线金安桥站地铁上盖，旁边就是首钢园区、冬奥公园，虽尚未开业，但选址条件很好。

从地图位置上，这三座购物中心刚好构成一个三角形。

观察北京项目，中海环宇商业在选址上考究，TOD倾向明显；此外，产品线划分较为清楚，城市客厅就适当放弃建面专注用户体验，安贞门环宇荟定位商务社交，则不做儿童、娱乐相关内容，专注中高端餐饮和消费。

据了解，在中海地产集团2019年商业合作伙伴年度峰会中，中海提到在投资方面，中海环宇系购物中心将继续延续“三个主流”，即主流的城市、主流的地段、开发主流的产品。

该公司还曾提到，采用“轻重并举”的方式持续拓展一二线城市，尤其是京沪两地的项目，在扩大规模的同时，不断提升中海环宇系的商业资产价值。

据睿意德与德勤联合发布的2021中国商业地产报告显示，北上位列第一梯队，其中北京商业发展明显回暖，与上海差距缩小；北京、上海依旧领跑全国，较第二梯队城市差距依然明显。2021年北京首店经济呈全面复苏之势，逐渐向上海靠拢。

商业拓展“小跑”

在商业地产上，选址与规模俱佳的不在少数。例如TOD数量前列的，华润、龙湖和万科，2021年3月20日，华润置地首次透露，已落地76个TOD综合体，分布在31个地铁城市。

另据公开数据显示，龙湖已持有的TOD项目是60多个，万科已经布局的数量接近50个，华润置地在布局数量上超越了龙湖与万科。

中海2011年起步，相对于零几年就起步的前辈确实算“新兵”。中海环宇商业在北京的布局不多，从全国来看也不多，但在逐渐加速。

在2018年的业绩发布会上，颜建国曾明确提及中海业务的三个层次，即“今天”“明天”“后天”的发展布局。作为盈利最大的也是最主要的住宅板块，颜建国形容它是中海的“当下”；作为第二层次的商业，也被定义为中海的“明天”。包含教育、养老、物流等产业的创新业态被定义为中海的“后天”。

购物中心被定义为“明天”业务中的重要成长业务。从下表可看出，在2018年之后，中海的购物中心开业和储备有所提速。2020年年报显示，该公司持有运营及发展中的购物中心项目37个，总建面394万平米，持有及运营管理的项目16个。

数据来源：根据公开资料整理

截至目前，中海环宇商业大约拥有18个开业项目，体量160万平米，分布在10个城市。据2021年中报显示，上半年中海购物中心租金5.2亿，同比上升31%，整个投资性物业租金收入为22.7亿元，同比上升18%，计算坪效约为1.8元/天/平。

而据2020年年报数据，大悦城地产坪效为7.2元/天/平，新城虽开业百座吾悦广场，但坪效仅为1.7元/天/平，华润坪效为4.8/天/平，而龙湖坪效3.31元/天/平。

中海过往屡次表示，公司既要看当下，也要看明天，同时看后天。该公司并表示，资源配置大致会保持90%、7%-8%、1%-2%的安排。但目前，按2021年中报的数据，投资性物业的在整体收入的比重仅占2%。

对于投资性物业中海的发展目标也在不断调整。在2019年的业绩会上，中海宣布次年商业收入50亿港元（约40亿元人民币），2023年达百亿港元目标；至2021年3月，目标变更为2025年实现商业收入120亿元。