观点网 上周干旱已久的中国房地产市场，迎来融资端口的大水漫灌。

【资料图】

两日之内，从央企、国企华润置地、招商蛇口、越秀集团，到混合所有制代表万科集团、金地集团、绿城中国，再到优质民企代表碧桂园集团、龙湖集团、美的置业等18家房地产企业获得六大行超1.2万亿元授信支持。

同时，发债融资渠道亦进一步得到疏通。在中债增公司的背书下，龙湖集团、美的置业、金辉集团三笔合共47亿元中期票据率先成行。

早前11月8日，银行间市场交易商协会发文强调，要继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，初步预计支持额度约2500亿元。

于是，目前申请者络绎不绝。其中，就包括珠海国企华发股份。

百亿中票申请

11月25日消息，华发股份公告宣布，拟向银行间市场交易商协会申请分期注册发行不超过人民币100亿元（含）的中期票据。

据悉，本期债券将分期进行注册，期限不超过5年。募集资金将主要用于补充公司流动资金、偿还有息债务本息以及房地产项目开发建设等生产经营活动。

与华发股份一同挤进融资窗口的，还有金地集团、大悦城地产、新城控股等公司。从企业成分看，它们的基本背景与近日获得大额授信支持的开发商相似。

源头活水正有选择性地流向经营确定性强的，行业金字塔上层与部分中层企业。

事实证明，今年内行业普遍遇到的融资难，对国资背景的华发股份来说影响不大。资料显示，华发股份控股母公司珠海华发集团有限公司，是珠海最大的综合型国有企业集团，由珠海市国资委控股。而华发股份亦是地方龙头国企。

尤其当该公司在2021年内，成功解决“三道红线”问题成为绿档企业后，原则上已没有太多挡在其面前的阻碍。

充分利用国资背景优势，华发股份近年来在融资层面主要突出“手段丰富”的特点，中期票据、融资租赁、公司债、股东低息借款、类REITs、ABS（CMBS、CMBN）等无一不涉猎。

据华发股份2022年半年度报告披露，期内华发股份在证券交易所、银行间市场等成功发起融资储备额度155亿元，同时成功发行南湾华发商都CMBS 35亿元和威海华发新天地商业CMBN 6.3亿元。

而下半年至今，华发股份成功执行或筹备中的融资动作就更多，涉及金额达约212.17亿元。

对应债务方面，截至2022年6月末，华发股份拥有有息负债1434.18亿元，其中长期负债占比79.6%，短期负债占比仅20.4%。同时，剔除预收后资产负债率为66.6%，净负债率89.9%，现金短债比1.8倍，流动比率2.06，速动比率0.63，未来融资空间较大。

经营近况

企业流动性处于相对较稳定状态，华发股份上半年在土地市场表现活跃，持续参与了上海、杭州、珠海、武汉等地的多轮集中供地。包括在上海三个批次集中供地中，斩获共7宗地块，花费超过250亿元资金。

据观点新媒体不完全统计，2022年至今，华发股份合共在公开土地市场获取14宗土地项目，土地面积共计57.35万平方米，拿地金额约295.34亿元。

以华发股份前三季度销售金额729.5亿元计算（该公司第四季度至今似乎并未在土拍市场出手），拿地销售比为40.5%。

其中，重仓区域为长三角，华发股份在该区域拿地面积占新增土储用地总面积比重超70%，拿地金额273.5亿元占总金额的92.6%。

这背后凸显，华发股份正按“以销定产”思维做投资决策。尽管现时华发股份的土地布局思路为“4+1”区域布局，即在珠海大本营外，覆盖粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带四大城市群。

但从近几年各大区的销售成绩看，华东大区的销售贡献持续领跑其他各区。其中，2021年华东大区全年就完成销售553亿元，销售占比45.4%。而2022年上半年，华东大区单区域销售占比达到59.39%。

据了解，华发股份在6月6日与厦门建发合作拿下的，位于上海闵行的两幅土地，在日前11月26日就随即定案华发建发·缦云，并实现开盘。首次推出的666套房源，均价68000元/平方米，开盘首日便宣告售罄。

而融资之外，华发股份控股股东华发集团对前者的资源倾斜，同样体现在土地获取上。

10月24日消息，华发集团下属子公司珠海华发华毓投资建设有限公司，就宣布将通过单一来源采购的方式，将北山历史文化名村保护城市更新项目8B-1地块项目托管给华发股份执行。

资料显示，该项目用地面积约为3.59万平方米，规划计容积率建筑面积约为13.66万平方米，规划功能住宅及商业。

另一方面，11月25日华发集团亦宣布，通过股权交易的方式，将物管上市平台华发物业服务集团有限公司36.88%股份，作价4.37亿元注入华发股份。

据此，华发股份成为华发物业服务控股股东。最明显的好处是，华发股份作为地产业务主体，与华发物业服务作为物业管理业务主体之间的合作，传导链条将变得更加畅通。