观点网 2022年三季度内,贝壳最终扭亏为盈,其经调整净利润为19亿元,而2021年同期经调整净亏损为8.88亿元。毛利率也从去年同期的15.2%提升至27.0%。

基本面上,贝壳Q3的总交易额为7371亿元,同比下降11.3%。

其中,存量房交易的总交易额为4490亿元,同增18.7%;新房交易的总交易额为2615亿元,同比下降36.2%;家装家居的总交易额为20亿元,2021年同期仅为6600万元。


(资料图)

三季度内,贝壳业绩有所恢复,但疫情影响仍有不确定性,贝壳持续开源节流。房产交易业务上,体现在新房继续创收与人店的缩减。

在项目烂尾、房企出险的情境下,贝壳并没有缩减新房业务,相反,新房业务继续创收。

尽管新房交易的总交易额2615亿元,同比下降36.2%,但在净收入上,新房与存量房净收入的比值上Q1为0.95、Q2、Q3分别为1.22和1.08,也就是说今年新房业务在净收入上的贡献逐渐超过存量房。

研报显示,贝壳新房业务Q2单季度毛利率为23.56%,较去年同期提高 4.94pct;上半年新房业务毛利率为21.08%,同样较去年有所提高。统计数据还显示,从2019年至2022H1,二手房毛利率始终远甩新房业务。

在新房业务上,开发商提前垫付一笔佣金以表诚意,这被称作“快佣”,大批开发商出险后,被更多使用。据悉,9月,贝壳“快佣”收入占比达到34%。

而11月30日贝壳Q3的业绩会上,新房创收的风险仍被提及。据参与业绩会投资者转述,有投资者在今年以来的业绩会上便反复问及坏账,并在此次会上提出新房业务量中,民企占比仍然超过50%。

徐涛表示,贝壳没有缩减新房业务,今年新房应收账款也被视作KPI进行严格管控。而在开发商侧,今年第三季度,贝壳国有房企销售占比从37%提升至42%。

据三季报中显示,应收账款及合同资产,扣除截至2021年12月31日及2022年9月30日信用损失准备,从约93亿元大幅减少到约49亿元。

徐涛对该项业务的未来也预计审慎,投资者表示,徐涛在会上认为疫情有政策宽松的信号,央行、证监会更是对楼市和出险房企有着更为直接的支持,但明年新房市场的恢复取决于消费者对楼市是否重建信心,和政策方面的放松作用是否生效。

关键要素经纪人和门店仍在持续削减。从2022年Q1到Q2、Q2再到Q3,贝壳活跃经纪人数量分别减少1515人和7566人,经纪人数量则在两个时间段都减少1.2万人左右。门店削减亦在持续。

据参会者转述,徐涛表示,门店和经纪人的数量逐渐趋于稳定,在部分城市甚至有增加,在短期、中期,贝壳并不期望门店和经纪人数量有快速增长,裁撤、更新是门店提效的一部分,同时也希望给到优质门店予支持。

人店的削减在房屋交易成本上效果显著。不管是外部分佣还是内部佣金及员工薪酬,贝壳相比去年均有十分明显的降幅。

三季报显示,外部分佣成本,2021年Q1-Q3分别为69、94、76亿元,而今年Q1-Q3仅为42、47、57亿元。另一部分内部佣金及薪酬同样有梯度式减少,去年Q1-Q3约为73、76、60亿元,而今年Q1-Q3分别为47、43、46亿元。

压缩成本是否大幅降薪?薪酬成本的显著降低引来投资者对经纪人薪酬的关注。“2021年,全国范围来看,链家的员工平均收入仍远低于当地平均工资,分别是当地一般工资的77%和63%。在今年,经纪人数量趋于稳定。”投资者转述徐涛所言。

各项缩减开支,在成本中呈现增长的只有“一侧翅膀”,便是“一体两翼”中的家装家居业务。三季度财报中,自Q2圣都并表以后,家装家居成本就从去年的千万级别增长到今年Q3的13亿元,环比上季度也接近翻一倍。

刚起跑时的加速度是显而易见的。贝壳家装家居业务同比增长超过40%,环比增长34%。三季度完成签约合同额接近20亿元,同比提升超过60%。据了解,其中被窝家装实现了城市层面7月至8月单月合同额破亿、单季度盈亏平衡。

投资者关心该项业务的发展,有机构投资者问及发展阶段的规划,以及增长与投入的平衡。

再度面临品质、规模、效率这个三角选择,彭永东一如既往的强调品质。据投资者转述彭永东回应,国内没有家装行业成功的线上经验,家装行业还没有被标准化,提供服务的技能有待改进,需要探索和改变的空间还有很多,而非不增强经验和能力,去做一些短期目标的投资,这也就是贝壳为什么不大量投资收购而是专注于投入服务和培训。

“贝壳有自己的立场,开始慢不代表未来不能达到那个高度。”投资者转述彭永东所言。

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