天天看点：年报观察 | 世茂服务的好生意

观点网“物业行业始终是一门好生意。”

才结束不久的2022年投资者会上，世茂服务执行董事兼总裁叶明杰如此感慨。

过去一年，世茂服务继续加码物业管理服务，2022年内实现物管服务营收50.42亿元，收入占比超过五成，同比增长20.91%；另外作为世茂服务最核心的利润来源，毛利额占比也提升至58%。

(资料图片仅供参考)

凭借物管服务业绩的进一步增长，报告期内，世茂服务实现营业收入86.37亿元，同比增长4.0%；合约面积3.41亿平方米，同比增长10.8%，在管面积则同比增长了8.7%。

“收缴率水平方面维持在88%左右，续约率方面继续维持在高水平的百分比，在97%左右。”据参会投资者转述，世茂服务管理层透露了收缴率与续约率的具体数据。

对于物业企业来说，收缴率与续约率的增长命题一直是必答项目，世茂服务在当前风起云涌的市场中，能够保持两项数据的平稳，也可窥见日渐增长的表现。

独立发展

据叶明杰透露，自去年起开始亲自挂帅负责市场拓展板块，并作为工作重心。

“我在世茂19年，一路在填坑，脏活、累活、苦活都干过，团队从IPO开始到今天一直都很稳定。”世茂服务上市已近三载，首发募集资金便达到了98亿港元，红杉资本中国及腾讯加持后的引战金额则达到2.44亿美元，市场目光一聚再聚。

对于这位始终带队前行的叶明杰而言，在世茂体系多年沉淀后，企业发展都是团队背后努力的结果，每一座“坑”都是一次隐藏的机会。

这份积极心态顺势体现在了业绩数据中。2022年末，世茂服务在管面积达到2.6亿平方米，较上一年增长2200万平方米；就单城市项目密度来看，世茂服务所拥有的合约面积也达到了239万平方米，增速达到4%。

其中，第三方项目合约面积占比达到77%，而市拓面积占比高达38%，独立发展性较刚完成上市时有了极大提升。目前来看，世茂服务第三方市场拓展合约面积的数量已完全超越收并购面积，正在逐步走出母公司的荫影。

再从营业收入结构入手，“发展韧性”占据了世茂服务对于营收数据的展望：“整个业务的独立性和均衡性是稳步增强的，提升了创业周期的发展韧性，建立了可持续发展的牢固基础。”其中，作为压舱石的物业管理服务在2022年度取得了50.42亿元的收入，与2021年度拉开了8.8亿差距，营收结构占比也上升至58.4%。

另一边，城市服务业态收入也取得了正向增长，成为世茂服务第三大收入来源，相较于2021年，该业态收入达到13.8亿元，占比达16%。

通过2家城市服务平台无锡市金沙田科技有限公司和深圳世路源环境有限公司承接业务，将脚步跨向东部沿海区域。于2022年内新增项目达到38个，新增合同金额接近10亿元，“城服业务总体增长情况也是比较好的，为可持续发展奠定了很好的基础。”

世茂服务的营业版图中，非业主增值服务也有相当分量，报告期内收入为5.25亿元，占到总收入6.1%。虽然占比不及城市服务及物业管理服务，但该板块业务来源主要与母公司有关。

这也从侧面进一步说明，世茂服务在2022年的前行过程中有了更多独立发展机会，业务线也趋向外生增长，对于母公司地产主业的依赖性逐渐降低。

增值打法

当前物企行业中，保持与竞争者的差异化往往是取胜的关键。

世茂服务在定位初期就将自身与其他物企划分出了区别，主打成为综合物业管理和社区生活服务提供商，而社区生活服务便是特有的基因，也由此延申出社区增值服务这一板块，组成完整的业务链条。

伴随着非住宅业务在物企间的热火席卷，世茂服务找到了基本业务外的内在生长逻辑——赛道细分。

拓展非住业务时，众多领域时常会迷惑入局者，走向未知路线，世茂服务则选择锚定确定性赛道，例如高校后勤服务。

2020下半年，世茂服务收购了浙大新宇并介入运营，该平台所具备的高校后勤服务功能，将随业务变迁提升至高校园区服务功能。

2022年内，浙大新宇新增项目年饱和收入达2.89亿元，同比增长24%，实现合约面积3690万平方米。值得注意的是，就在世茂服务公布业绩的前几日，浙大新宇还新设立了一家科技公司，未来将把业务延申至物联网技术研发、物联网技术服务等领域。

另一边，养老服务也成为世茂服务实现营收正向增长的业务之一，报告期内收入1.41亿元，同比增长超过482.3%。